Paradise Indonesia Punya Hitung-hitungan Sendiri untuk Pengembangan Apartemen
Perumahan selalu menjadi program strategis yang diusung rezim negeri ini. Kalau kita ingat, zaman Presiden Susilo Bambang Yudhoyono (SBY) ada program 1.000 tower rusun dilanjutkan ke program sejuta rumah per tahun saat Presiden Joko Widodo dan menjadi program tiga juta rumah saat Presiden Prabowo Subianto.
Program rusun menjadi salah satu pendekatan untuk memberikan hunian bagi kalangan masyarakat pekerja perkotaan. Program pemerintah yang dijalankan oleh swasta ini realisasinya sangat minim hingga banyak proyek yang terkendala hingga mangkrak karena kesulitan pembiayaan dari pengembang swasta.
Sebagai program pemerintah, gaung program ini menjadi sangat luas hingga waktu itu di area Bodetabek banyak diluncurkan apartemen yang menyasar segmen menengah ke bawah. Pemerintah daerah juga seperti berlomba meningkatkan aturan koefisien lantai bangunan (KLB), angka rasio persentase antara total luas lantai bangunan yang dapat dibangun dengan luas tanah untuk mengendalikan kepadatan bangunan.
Jadi misalnya aturan KLB 3, itu artinya izin pembangunan yang diberikan maksimal tiga kali lipat dari total luas tanahnya. Aturan ini untuk menentukan intensitas pemanfaatan lahan secara vertikal sehingga semakin tinggi nilai KLB maka akan semakin luas total lantai yang bisa dibangun.
Presiden Direktur & CEO PT Indonesian Paradise Property Tbk (INPP/Paradise Indonesia) Anthony Prabowo Susilo memberikan pandangan terkait isu ini. Menurutnya, saat program 1.000 tower telah membuat appetite membangun secara vertikal menjadi sangat tinggi yang direspon oleh pemerintah daerah dengan meningkatkan KLB dari 3-4 menjadi 8, 9, bahkan hingga 10.
“Padahal kalau kita lihat di kota-kota maju seperti Singapura, Tokyo, atau di manapun, urbanisasi itu ada masanya. Kita lihat di negara-negara maju itu dari tiga lantai tidak lantas jadi 30 lantai sementara di Jakarta atau Bodetabek jadi agak shocking karena program ini, ya akhirnya over supply,” ujarnya kepada housingestate.id Sabtu (04/04).
Baca juga: Kinerja INPP Konsisten Tumbuh, Jamin Pertumbuhan Jangka Panjang
Dari sisi pemerintah karena melihat program ini yang begitu gegap-gempita, akhirnya menerapkan berbagai aturan tambahan seperti kewajiban 20 persen untuk dana program tanggung jawab sosial (CSR), kewajiban fasos-fasum, dan lainnya yang membuat pembangunan highrise ini menjadi tidak feasible.
Untuk gambaran mudahnya, jelas Anthony, kalau kita meluncurkan proyek apartemen senilai Rp1 triliun sementara penyerapannya hanya Rp150 miliar per tahun, itu bukan penyerapan proyek highrise 30 lantai tapi hanya 10 lantai. Tingkat penyerapan sangat penting karena hal ini yang harus dijadikan patokan dalam mendikte pasar highrise.
Maka kalau penjualan per tahun senilai Rp150 miliar, menjadi wajar kalau yang dibangun adalah gedung senilai Rp500 miliar, artinya dalam tiga tahun seluruh unitnya akan bisa terserap habis oleh pasar. Bila dipaksakan dengan KLB yang ditingkatkan dan menjadi proyek Rp1 triliun, maka itu menjadi proyek mangkrak karena dalam tiga tahun belum bisa meng-cover separuh cost.
Baca juga: 2025 Paradise Indonesia Bukukan Kenaikan Pendapatan 125 Persen, Disumbang Penjualan Apartemen
Maka market-lah yang harus dipakai untuk mendikte “kesehatan” pasar segmen urban properti di lokasi pengembangan proyek tersebut. Jadi masuk akal kalau proyek yang dulunya Rp1 triliun sementara penyerapannya hanya Rp200 miliar, itu artinya pangsa pasarnya ciut 80 persen dan itu yang banyak terjadi saat swasta berlomba membangun highrise.
“Jadi konsep urbanisasi itu harus kembali ke realita dan kita harus akui kalau kondisinya memang belum saatnya untuk ultra highrise, masih di midrise. Lihat kota-kota maju dunia, di perkotaannya banyak gedung tinggi, makin ke pinggiran jadi midrise, turun lagi lowrise, itu yang mendikte pasar dan itu yang kita ikuti,” pungkas Anthony.