Pilihan Rumah Menengah di Samarinda Lebih Beragam

Samarinda

Pilihan Rumah Menengah Lebih Beragam

Rumah menengah rata-rata dibanderol di atas Rp400 jutaan/unit. Paling kompetitif di Samarinda Seberang.

Kota Samarinda, Kalimantan Timur, terbilang daerah paling kaya. Di kota seluas 718 km2 ini warganya bergelimang harta hasil pertambangan batubara dan perkebunan sawit. Mobil paling mewah di Jakarta dapat dengan mudah ditemukan di sini. Meski demikian masih banyak orang kaya Samarinda yang tinggal di rumah kayu di kota lama dengan lingkungan kurang tertata. Sejumlah perumahan menengah atas, termasuk yang dikembangkan developer asal Jakarta, membidik kalangan itu. Tapi, lebih banyak pengembangan perumahan menengah di berbagai lokasi dengan harga cukup tinggi.

Sebagian besar perumahan lama. Hanya satu dua perumahan baru berskala kecil yang dilansir awal tahun ini, seperti Green City (3,5 ha) di Jl Wahid Hasyim, Pandawangi Mansion (120 unit) di Jl AW Syahranie, dan Green Citra Farida di Jl Harun Nafsi. Ciputra Group akan berekspansi mengembangkan perumahan baru seluas 300 ha dekat bandara Temindung menyusul CitraLand City Samarinda (100 ha) di Jl DI Panjaitan enam tahun silam. Peluncuran baru akan dilakukan tahun depan.

Tanpa persaingan

Suplai hunian menengah atas saat ini diisi setidaknya oleh empat perumahan: CitraLand City Samarinda, Alaya (53 ha) di Jl DI Panjaitan, Villa Tamara (45 ha) di Jl AW Syahranie (jalan besar sebelum Jl DI Panjaitan menuju bakal bandara internasional Sei Siring), dan Bukit Mediterania (24 ha) di Jl MT Haryono. CitraLand dan Alaya  dikembangkan dengan konsep serupa: hunian dilengkapi area komersial dan rekreasi seperti water park, ruko, dan club house dengan ruang terbuka hijau luas dan  infrastruktur bagus.

Meski segmennya sama, keduanya menghindari persaingan langsung dengan melansir tipe rumah berbeda. Persinggungan terjadi pada tipe-tipe kecil tapi tidak banyak. “Di Samarinda itu tidak ada persaingan. Contohnya CitraLand dan Alaya. Kalau yang satu melansir tipe besar, yang lain mengeluarkan tipe lebih kecil, demikian pula sebaliknya,” kata seorang developer kawakan di Samarinda. Dengan menghindari persaingan langsung, penjualan rumah di kedua perumahan berjalan mulus. Alaya yang dikembangkan PT Timur Adyacitra sudah merampungkan pemasaran klaster Agathis, Banyan, dan tinggal menyisakan beberapa unit di klaster Canary.

Kini dipasarkan klaster Damar (150 unit) yang menawarkan tipe 81/105 dan 169/180. Dengan alasan akan ada perubahan harga, pemasaran salah satu perumahan terbaik di Samarinda itu sementara ditahan sampai keluar harga baru. Menurut staf pemasarannya, harga baru tipe 81/105 sekitar Rp1 miliar, tipe 169/180 Rp1,9 miliar. Stok lahan untuk hunian di Alaya sudah terbatas. Lahan yang belum digarap alokasinya untuk business park, entertainment center, dan komersial. Karena itu ke depan suplai terbanyak rumah menengah atas berasal dari CitraLand. Menurut Limjan Tambunan, Project Manager CitraLand, area yang dikembangkan baru 40 persen. Sisa lahan masih cukup untuk mengembangkan 12 – 13 klaster lagi.

Mei lalu proyek Ciputra Group ini melansir klaster baru Genova (tahap pertama 51 unit). Klaster ke-12 yang dilengkapi danau seluas 1 ha berikut taman dan jogging track itu menawarkan rumah dua lantai seharga Rp1,1–2 miliar. Terkecil tipe 97/128 dilengkapi tiga kamar tidur. Dipasarkan juga klaster premium The Peak8 sejak tahun lalu di areal perbukitan di atas waterpark. “Saat ini penjualan klaster Genova sudah 50 persen dan The Peak8 sekitar 80 persen” ungkapnya.

Konsep pengembangan CitraLand yang dinilai lebih modern berhasil meningkatkan ekspektasi pasar. Penjualannya laris manis. Sembilan klaster sebelumnya sudah sold out, sebagian sudah terbangun dan dihuni. Selain The Peak8 dan Genova, ada juga klaster The Bliss Townhouse yang masih menyisakan 10 persen unitnya. Tingginya respon konsumen membuat harga properti di Citraland cepat menggelembung. Satu tahun terakhir harganya naik 35 persen. Tahun 2012 tipe 90/112 dijual Rp800 juta, sekarang tipe 97/128 dilepas Rp1,1 miliar.

CitraLand makin menguasai pasar karena perumahan menengah atas lain Villa Tamara juga hampir tuntas pengembangannya. Pionir perumahan kelas atas di Samarinda ini tinggal memasarkan puluhan unit seharga Rp600 jutaan – 1,3 miliar di klaster Andora, Andalusia, dan Galasia. Villa Tamara sempat menjadi trend setter hunian menengah atas di Samarinda. Pembelinya kaum pengusaha dan pejabat. “Kami tinggal memasarkan tipe kecil dalam jumlah terbatas. Rumah tipe besar sudah habis,” terang Basuki Dwi Santoso, General Manager PT Diyatama Persada Raya, developer Villa Tamara.

PT Diyatama saat ini berkonsentrasi ke Kota Samarinda Baru (300 ha) dan PandanWangiMansion yang dilansir dua bulan lalu. Keduanya mengisi pasar rumah menengah dengan segmen berlainan. Masih ada Bukit Mediterania (24 ha) yang memiliki stok lahan memadai. Tapi perumahan dari PT Karunia Abadi Sejahtera (AgungPodomoroLand) ini dua tahun belakangan eksistensinya kurang terasa. Developernya tampaknya tengah konsolidasi karena skedul pengembangannya di masa lalu tidak sesuai rencana.

Konon APL dulu tidak terlibat langsung, namanya hanya jadi alat untuk berjualan, operatornya orang lain. Entah seperti apa hubungan kedua developer itu. Yang pasti APL mulai turun tangan langsung. “Sekarang 100 persen dikontrol Agung Podomoro, bukan lagi developer lama,” kata staf pemasarannya. Di tangan APL pemasarannya mulai aktif dengan menawarkan beragam tipe di empat klaster. Terkecil tipe 88/120 di klaster GreeceMansion seharga Rp1,1 miliar. Sesuai nama perumahannya, desain rumahnya bergaya mediterania.

Hunian menengah

Rumah menengah penawarannya lebih variatif. Sebagian besar ada di dalam kota di utara Sungai Mahakam, beberapa lainnya di Samarinda Seberang di selatan Sungai Mahakam. Skala pengembangannya rata-rata di bawah 20 ha. Beberapa menawarkan rumah Rp300-400 jutaan. Lokasinya di kawasan sekunder atau sedikit di pinggiran kota, seperti Bukit Pinang Raya 2 (20 ha) di Jl Suryanata, Royal Regency di Jl HM Ardhans/Ring Road III, dan Talangsari Regency di Jl Panjaitan selain Green City dan Kota Samarinda Baru. Tipe rumahnya 36/90 dan 45/105. Meski lokasinya sekunder, dari jalan protokol cukup dekat. Perumahan umumnya dilengkapi ruko. Green City (150 unit) besutan PT Prima Indah Perwita (PIP) misalnya, hanya 1,5 km dari simpang empat Air Item.

Sementara Talangsari Regency sekitar 2 km dari CitraLand. Perumahan besutan PT Intajaya Bumimulia ini kini jadi kiblat konsumen mencari hunian menengah di kawasan, karena di Jl Panjaitan tak ada lagi perumahan yang menggarap segmen menengah. Menurut Suhelmuz, Dirut PIP, meski pasar rumah menengah atas masih terbuka, permintaan terbesar tetap di segmen menengah. Jumlah penduduk Samarinda juga tidak begitu banyak (300 ribu jiwa) yang diperebutkan banyak developer. Ini membuat  pasar menengah atas tipis.

Karena itu PIP fokus meladeni rumah menengah dengan melansir empat proyek: Rawa Indah Residence dan Quay Hills Residence selain Bukit Pinang Raya 2 dan Green City. “Sementara ini kami fokus menggarap segmen menengah, pasar lebih atas biar diisi orang lain,” katanya. Salah satu hunian menengah yang menarik adalah PandanWangiMansion (120 unit). Perumahan yang masih satu biduk dengan Villa Tamara dan Kota Samarinda Baru (PT Diya Property Utama) ini satu lokasi dengan apartemen Pandan Wangi Residence di Jl AW Syahranie.

Pandan Wangi adalah apartemen empat menara, dua di antaranya sudah beroperasi. Dua menara berikutnya sudah dipasarkan seharga Rp300 jutaan/unit (tipe 31 dan 36 m2). Pandan Wangi Mansion hanya melansir tipe 45/105 seharga Rp495 juta. Lokasinya di belakang apartemen. Harganya cukup kompetitif karena sejumlah perumahan di koridor ini menjajakan rumah di atas Rp600 jutaan. Di Garden Hills Estate (6 ha), sekitar 500 meter dari Pandan Wangi, harganya Rp900 jutaan-1,5 miliar. Di Rawa Indah Residence di Jl MT Haryono, terusan Jl AW Syahranie, tipe 80/112 dijual Rp800 jutaan.

Rawa Indah berada di perbukitan dengan view Sungai Mahakam. Karena lokasinya di lereng, rumahnya dibangun dengan konstruksi unslope dan downslope.  “Penjualannya bagus, rukonya habis lebih dulu,” kata Suhelmuz. Dari sekian perumahan menengah itu, yang terbesar Kota Samarinda Baru (KSB). Lokasinya strategis di Jl HM Ardhans (Ring Road III). Kelak jalan ini akan terkoneksi dengan jalan tol Samarinda-Balikpapan. Dalam jangka panjang perumahan akan dilengkapi beragam fasilitas seperti ruko, mal, pasar modern, hotel, perkantoran, sekolah, rumah sakit, dan lain-lain. Untuk membangun fasilitas itu disiapkan lahan 30 ha di dekat gerbang perumahan.

Perumahan disiapkan sebagai alternatif tempat bisnis yang lebih representatif karena kondisi kota lama Samarinda sudah sulit dibenahi. Pengembangan tahap awal 90 ha. Saat ini dipasarkan empat  klaster: Gunung Kelua Baru, Air Putih Baru, Teluk Lerong Baru, dan Sempaja Baru. Harga rumahnya Rp300-600 jutaan. Untuk mempercepat pengembangan fasilitas tadi, PT Diyatama akan menggandeng beberapa investor yang sudah menyatakan minatnya. Hadi Prasojo, Joko Yuwono

Samarinda Seberang

Di Samarinda Seberang harga rumahnya lebih terjangkau. Hanya proyeknya lebih terbatas. Paling tidak ada tiga: Grand Tamansari, Quay Hills Residence, dan Green Citra Farida. Dua perumahan terakhir memasarkan rumah Rp200-300 jutaan. Quay Hills (15 ha/800 unit) dekat pelabuhan peti kemas Palaran rencananya dilengkapi water park dan ruko. Beberapa unit rumah dan infrastruktur mulai dibangun. Konsumen cukup membayar depe 10 persen diangsur 24 kali. Kawasan Palaran tergolong daerah pengembangan baru, fasilitas dan infrastruktur masih terbatas. Tapi prospeknya cukup bagus karena pemerintah akan mengembangkan pelabuhan peti kemas Palaran lebih besar dari sekarang.

Perusahaan-perusahaan kargo juga mulai masuk kawasan. Green Citra Farida juga menawarkan tipe rumah seperti di Quay Hills, tipe 36 dan 45, selain tipe lebih besar 90/162. Lokasinya di Jl Harun Nafsi tidak jauh dari Grand Tamansari. Grand Tamansari (PT Wika Realty) sendiri tinggal memasarkan rumah satu dan dua lantai dalam jumlah terbatas. Perumahan termasuk yang terbaik bukan saja di kawasannya tapi juga di Samarinda. Seperti perumahan Wika Realty pada umumnya, Grand Tamansari dikembangkan bagus, lingkungan hijau, rapi, dilengkapi fasilitas komersial.

Penghuninya juga sudah padat. Bersama Pesona Mahakam, Grand Tamansari menjadi pionir pengembangan hunian yang menerapkan konsep klaster di Samarinda Seberang. Sejak awal pengembangannya Grand Tamansari fokus meladeni rumah menengah dan kecil. Dua tahun belakangan mulai menawarkan rumah dua lantai yang lebih eksklusif di klaster Sebatik dan Karimata. Karimata yang merupakan klaster pamungkas misalnya, menjual tipe 157/348 dilengkapi kolam renang seharga Rp1,9 miliar. Model rumahnya modern minimalis dengan tiga kamar tidur plus satu kamar pembantu. Beberapa unit sudah selesai dibangun. Rumah satu lantai ada di klaster Naya seperti tipe 48/144 dan 54/200 seharga Rp500-600 jutaan.

Perumahan di Samarinda Seberang dapat dijadikan alternatif mereka yang memiliki bisnis Samarinda-Balikpapan. Dengan tinggal di Samarinda Seberang, anda yang hendak ke Balikpapan bisa menghindari kemacetan di jembatan Mahakam. Sebagai kawasan pengembangan baru, Samarinda Seberang sudah dilengkapi fasilitas cukup memadai seperti kampus Politeknik, sekolah unggulan (SMP, SMU, SMK), RSUD, STAIN, sekolah tiga bahasa, dan balai diklat.