HousingEstate, Jakarta - Sebagai pasar yang besar dengan beragam segmen, Indonesia menarik sebagai tujuan investasi pengembang asing. Kalau dulu mereka hanya menggarap proyek properti menengah ke atas, beberapa tahun terakhir mulai ikut mengembangkan hunian menengah ke bawah baik rumah tapak maupun apartemen.

Menurut Dirjen Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Khalawi Abdul Hamid, cukup banyak investor asing yang sowan ke kantornya menyatakan minat menggarap hunian murah. Pemerintah menyambut positif karena bisa mempercepat penyediaan rumah rakyat melalui program sejuta rumah.

Menurut Pemerintah Banyak Pengembang Asing Yang Tertarik Menggarap Rumah Murah

“Menurut mereka program seperti itu sangat jarang diterapkan di negara lain. Program itu mendorong semua stakeholder properti meningkatkan suplai guna memenuhi kebutuhan pasar yang sangat besar. Presiden Jokowi juga minta supaya asing bisa sebanyak-banyaknya masuk termasuk ke sektor perumahan,” katanya.

Minat asing itu akan direspon pemerintah dengan menerbitkan regulasi yang memudahkan mereka masuk. Saat ini sudah ada PP No. 64 Tahun 2016 tentang Pembangunan Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang bisa menjadi dasar mengizinkan developer asing menggarap rumah murah.

Bin Zayed, Toyota, dan China

Beberapa developer asing yang sudah mengumumkan rencana menggarap rumah murah itu adalah Bin Zayed Group (BZG) asal Dubai, Uni Emirat Arab. Bermitra dengan PT Berkarya Makmur Sejahtera (BMS) milik Tommy Soeharto, medio April mereka menyatakan berkomitmen membangun sejuta rumah murah. BMS sudah memulainya di proyek percontohan seluas 20 ha di Sentul, Bogor, Jawa Barat, sebanyak 4.000 unit tipe 30/60. Bersama BZG proyek akan dilanjutkan di berbagai lokasi di Indonesia. Keduanya menandatangani nota kesepahaman (MoU) untuk berkolaborasi, Kamis (11/4/2019) di Jakarta. Total investasi yang disiapkan BZG disebut US$3-5 miliar atau Rp42-70 triliun (kurs Rp14.000) untuk menggarap proyek properti dan infrastruktur di Indonesia.

“Kendala kita di permodalan. Kalau lahan tidak masalah,” kata Komisaris Utama BMS itu kepada pers usai meneken MoU. Tommy merinci, jika investasi USD5 miliar itu dikonversikan ke dalam rumah murah seharga USD10 ribu/unit atau sekitar Rp145 jutaan, cukup untuk membangun 500 ribu rumah. “Harga rumah akan mengikuti market dan ada beberapa tier (kelas) berbeda,” tukas Direktur Utama BMS Milasari Kusumo Anggraini. CEO of Bin Zayed Group Sheikh Midhat Kamil Kidwai menyebutkan, perusahaannya menargetkan kerja sama dapat mendorong pembangunan 500 ribu-1 juta rumah dengan harga terjangkau dalam setahun. “Bentuknya bisa rumah horisontal (tapak) atau vertikal (rusun) tergantung kebutuhan dan lahan,” katanya. Tapi, sampai kini realisasi proyek belum terdengar lagi.

Ketika Toyota Housing Corp membentuk Toyota Housing Indonesia (THI) tahun 2014, mereka juga menyatakan tertarik mengembangkan rumah bersubsidi. Mereka sudah berdiskusi dengan Kementerian PUPR dan melakukan studi kelayakan. Hal itu dikatakan Hiramsyah Thaib, penasihat THI, kepada pers awal Juni 2015. Ini juga belum kelihatan wujudnya. Dalam waktu dekat China Railways Construction Corporation (CRCC) asal China, juga akan mengembangkan proyek rumah murah termasuk yang bersubsidi di Jonggol, Bogor, Jawa Barat, bermitra dengan pengembang lokal. Detail proyek belum diperoleh.

Creed Group

Yang sudah mewujudkan proyeknya Creed Group (Jepang) bermitra dengan Mustika Land Development (MLD), menggarap Mustika Sukamulya (35 ha) di Kecamatan Sukatani, Cikarang, Bekasi (Jawa Barat). Agustus 2019 kedua pihak meneken joint venture (JV). Di lahan 35 ha itu akan dikembangkan 3.300 rumah murah. Dari jumlah itu 60 persennya rumah bersubsidi tipe 27/60 seharga Rp150 juta. Sisanya nonsubsidi tipe 30/60 Rp190 jutaan (saat ini). Tahap pertama ditawarkan 100 unit yang siap diserah-terimakan akhir 2019. Creed membawa quality control khas Jepang dalam pengembangan perumahan. Selain karena punya SDM, teknologi, dan business process yang handal, Creed Group tertarik menggarap rumah murah karena melihat besarnya potensi pasar pekerja di ribuan manufaktur di berbagai kawasan industri di Bekasi. Standar Jepang diterapkan Creed dalam pengembangan Mustika Sukamulya. Perumahan dilengkapi instalasi pengolahan air bersih atau water treatment plant (WTP), danau untuk rekreasi, taman, dan lain-lain. “Rumah rakyat juga bisa dibuat bagus dan kami tetap bisa meraih margin lebih, karena 40 persen lahan untuk rumah dan properti komersial,” kata Ernesto Prakarsa Sadriman, General Manager MLD.

Puri 8 mulai Rp400 Jutaan

PT Midas Citra Mandiri (Greenwoods Group) juga menggandeng Creed Group melansir apartemen menengah bawah Puri 8 Residence (1,5 ha/3 menara/31-32 lantai/1.050 unit), di antara perumahan Taman Kosambi Baru dan Green Lake City di Jl Raya Kresek, tidak jauh dari gerbang tol Karang Tengah di jalan tol Jakarta-Tangerang-Merak, September lalu. Dari tiga menara (Himeji, Edo, Takedat), saat ini dipasarkan Himeji (31 lantai/400 unit) berisi tipe studio 25,3 m2, satu kamar tidur (KT) 38 m2, dan 2-3 KT 51 m2 seharga mulai dari Rp400 jutaan/unit atau Rp16,6 juta/m2. Satu lantai apartemen berisi 17 unit hunian didukung empat lift dan empat lantai parkir dengan rasio 1:2. Di dalamnya disediakan japanese garden seluas 3.000 m2 yang dilengkapi beragam fasilitas. Apartemen dan fasilitasnya dikembangkan dengan standar Jepang. Menara pertama ditargetkan selesai akhir 2021.

Sayana harga perdana Rp290 juta

Nishitetsu yang berbasis di Tenjin, Fukuoka, Jepang, juga menggarap apartemen murah Sayana (2 ha/2 menara/25 lantai/1.531 unit) bersama Damai Putra Group (DPG), pengembang Kota Harapan Indah (KHI/2.200 ha) Bekasi, Jawa Barat, di kota baru di Jalan Sultah HB IX itu. Lokasinya di distrik pusat bisnis atau CBD KHI yang dilengkapi banyak fasilitas bisnis dan komersial termasuk universitas dan rumah sakit. Jadi, selain mahasiswa, pasarnya juga tenaga medis di rumah sakit elit itu. Tower satu akan berisi 590 unit hunian, tower dua 941 unit. Saat diluncurkan tahun 2017 harganya mulai dari Rp290 juta (tipe studio 21,8 m2) tunai, kini disebut sudah Rp362 juta atau mulai Rp435 juta (harga KPA). Nishitetsu merancang Sayana ramah pejalan kaki dilengkapi area outdoor untuk fasilitas gaya hidup. Desain apartemen fokus pada fungsi, bukan bentuk. Lokasinya juga dekat dengan halte bus Transjakarta rute KHI-Cakung-Pulogadung sehingga mudah diakses dengan kendaraan umum. Tower pertama mayoritas berisi tipe studio. Tipe 2 KT 36,4 m2 hanya empat unit per lantai. “Tower pertama sudah terjual 70 persen. Pembangunan sudah dimulai Maret 2019 dengan target serah terima mulai Oktober 2021,” kata Henry Yohanes, Sales Supervisor DPG.

Ancam developer lokal

Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Persatuan Realestat Indonesia (REI) Soelaeman Soemawinata menyambut baik masuknya developer asing menggarap rumah murah itu. Yang penting berkolaborasi dengan pengembang lokal, banyak menggunakan produk dan jasa lokal, dan membawa manajemen, konsep, serta teknologi yang lebih maju. Ia berharap pemerintah melibatkan asosiasi developer saat melansir regulasi terkait masuknya developer asing menggarap rumah murah itu. Sementara Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) Junaidi Abdillah menilai, ikutnya developer asing menggarap rumah murah itu mengancam pengembang lokal yang fokus pada subsektor itu. Bermitra dengan asing juga merugikan karena harus menggunakan sebagian besar tenaga kerja dan material dari mereka.