Mau Pasti, Beli Rumah Jadi

Ketika terjadi resesi karena berbagai sebab seperti pandemi, kebanyakan orang diliputi perasaan gamang dan tidak pasti. Orang menjadi lebih berhati-hati dan berhemat dalam pengeluaran supaya tetap aman melalui krisis. Kalaupun harus membeli sesuatu, apalagi yang bernilai besar, orang ingin produknya memberikan kepastian tinggi. Ini menjelaskan kenapa emas menjadi buruan kalangan berduit saat resesi. Bisa disimpan sendiri dan pasti bernilai tinggi saat dijual lagi.

Demikian pula properti seperti hunian (tapak dan susun), mestinya juga memberikan kepastian yang tinggi sehingga layak dibeli saat resesi, entah untuk dihuni sendiri atau investasi. Apalagi, saat resesi harganya cenderung menurun. Selama ini umumnya pemasaran properti di proyek real estate di Indonesia dilakukan secara inden. Pesan dulu saat masih berupa gambar, serah terima sekian bulan kemudian.

Yang sejak awal menjual rumah sudah dalam keadaan jadi hanya segelintiran developer. Karena inden, basis transaksinya hanya PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) antara konsumen dan pengembang. Bila pengembang ingkar janji (wanprestasi) tidak membangun rumah, atau tidak menyerahkan rumah pada waktunya, atau spek bangunannya tidak seperti yang dijanjikan, atau penerbitan sertifikatnya bertele-tele, dan lain-lain yang semacam itu, konsumen tidak bisa berbuat banyak.

“Beda dengan rumah yang sejak awal dijual sudah dalam bentuk jadi. Luasan, spek dan kualitas bangunannya sudah pasti. Begitu pula sertifikatnya. Memang, harganya sedikit lebih mahal daripada rumah inden, tapi konsumen tidak gambling membelinya,” kata Saleh Idrus, Presiden Direktur PT Sahid Putra Harapan (SPH), pengembang puluhan real estate kecil di megapolitan Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), dalam sebuah wawancara telepon dengan HousingEstate beberapa waktu lalu.

SPH adalah satu dari sangat sedikit developer yang sejak awal memasarkan rumah sudah dalam bentuk jadi, antara lain melalui perumahan bertajuk Trevista. Apalagi, untuk rumah menengah atas di proyek-proyek berskala kecil. Membeli rumah jadi makin penting untuk meminimalisir risiko. Membeli rumah inden disebutnya lebih aman di proyek-proyek developer papan atas dengan nama besar, kendati risiko wanprestasi tetap terbuka. Misalnya, developernya dipailitkan. Posisi konsumen paling tersudut.

Harganya riil

Pendapat senada diutarakan pakar properti Tony Eddy dalam sebuah wawancara dengan HousingEstate. “Paling aman dan pasti itu beli rumah yang sudah jadi. Lokasi persil dan bangunannya sudah jelas dan bisa diperiksa. Begitu juga sertifikatnya,” kata CEO Tony Eddy and Associates itu. Harganya pun riil. Ia menambahkan, di Indonesia membeli rumah inden sebenarnya berisiko besar. Tidak seperti di negara lain, kalau proyek gagal, duit konsumen tetap aman karena disetor ke bank yang menjadi wali amanat, bukan langsung ke rekening pengembang. “Di sini konsumen (rumah inden) jadi kreditur yang memberi pinjaman modal gratis kepada developer (melalui setoran uang muka dan cicilan),” ujarnya.

Janji serah terima rumah inden itu pun lama. Untuk rumah kecil umumnya 6–12 bulan, rumah sedang dan besar 12–24 bulan, sementara apartemen tiga tahun. Konsumen yang sudah baik hati sharing modal bukan hanya tidak mendapat kompensasi, tapi justru dikenai “bunga” oleh developer dalam bentuk harga rumah yang lebih mahal bila dibeli secara tunai bertahap (cash installment) atau dengan KPR. Misalnya, rumah inden tipe 27/72 di sebuah perumahan di Bogor bila dibeli dengan KPR atau secara tunai bertahap harganya Rp350 juta, tapi secara tunai keras bisa Rp286 juta.

Bila konsumen telat mencicil, dikenai denda. Kalau telatnya sudah sekian bulan, transaksi dianggap batal dan uang yang sudah disetor dipotong sebagian. Sebaliknya kalau serah terima rumah ngaret, developer hanya memberi ganti rugi hingga batas tertentu. Dengan segala pengorbanan yang diberikan konsumen itu, praktis harga rumah inden sama saja dengan rumah yang sejak awal dipasarkan sudah dalam bentuk jadi.

Hanya ilusi

Developer suka mempromosikan rumah inden lebih menguntungkan sebagai investasi, karena harga perolehannya lebih rendah dibanding rumah yang sejak awal dipasarkan sudah dalam bentuk jadi. “Tapi, itu hanya ilusi yang dipompakan ke pasar untuk menarik dana konsumen,” kata Tony. Ia menjelaskan, prospek rumah inden yang tinggi itu hanya di atas kertas. Harganya riilnya tidak setinggi yang diproyeksikan. “Untuk membuktikannya, coba saja jual. Akan ketahuan harga yang sebenarnya,” tukas Presdir Keller Williams Realty Indonesia itu.

Sebaliknya, membeli rumah yang sudah jadi, harganya sudah riil. Jadi, konsumen bisa memperkirakan potensi kenaikan nilainya. “Kunci melihat harga riil sebuah properti itu justru pada rumah jadi atau di pasar seken,” jelasnya. Masih banyak kelebihan lain membeli rumah jadi. Antara lain, lebih mudah mendapatkan KPR dari bank. Konsumen juga bisa segera menempati rumahnya. Kalau ada yang perlu sedikit direnovasi sesuai kebutuhan spesifik masing-masing, kita juga sudah bisa memperkirakan biayanya.

Karena sudah jadi, suasana lingkungan hunian, infrastruktur dan utilitas, akses, serta fasilitas di sekitarnya juga sudah bisa diperkirakan kualitas dan kondisinya. Jadi, kita sudah bisa merasakan, apakah sebuah rumah memang cocok dengan preferensi dan gaya hidup kita atau belum. Sementara bagi developer, pengembangan rumah dalam bentuk sudah jadi memberikan citra yang bagus di pasar. Konsumen menilai developer mempunyai komitmen yang tinggi, berani mengambil risiko, bukan justru meminta konsumen ikut menanggung risiko.

Ini akan merangsang konsumen lain ikut membeli. Memang, developer harus menyediakan modal sendiri lebih tinggi di awal. Tapi, bila proyek dikembangkan dengan baik, sehingga memberikan kesan bagus, dan prospek pasarnya dikaji serius sebelum dilansir, penjualan rumah juga akan lebih cepat. Jadi, modal sendiri itu juga cepat kembali.

Selain itu, dengan memasarkan rumah sudah dalam bentuk jadi, developer juga dipaksa membangunnya dengan spek yang bagus agar menimbulkan kesan yang baik di mata konsumen. Rumah pun cepat laku. Dengan spek bangunan yang bagus, selama rumah belum terjual, biaya pemeliharaannya juga bisa ditekan lebih rendah. Jadi, kalau mau aman dan pasti, beli rumah siap huni. Beli yang sudah bersertifikat dan memiliki IMB. Liputan utama edisi ini mengulas sejumlah pilihan hunian yang sudah jadi itu di berbagai lokasi di Jabodetabek, baik rumah tapak maupun apartemen.

HARGA LEBIH RENDAH

Rumah siap huni bisa didapat di proyek yang developernya sejak awal memang sudah memasarkannya dalam bentuk jadi. Tapi, yang begini ini sangat sedikit, seperti rumah-rumah yang dibangun SPH itu, dan beberapa apartemen yang dikembangkan developer Jepang seperti di Sentul City, Sentul Selatan, Bogor. Yang banyak rumah ready stock di proyek-proyek yang selama ini memasarkan huniannya secara inden.

Rumah stok itu muncul karena berbagai sebab. Antara lain, karena pembatalan pembelian oleh konsumen. Misalnya, karena permohonan KPR-nya ditolak. Bisa juga rumah yang ditarik lagi dari konsumen karena gagal bayar, rumah yang dibeli investor dan dititipkan kepada developer untuk dijualkan setelah jadi, rumah yang belum terpesan tapi tetap harus dibangun developer bersama rumah yang sudah laku di sebuah blok atau klaster, rumah di posisi tusuk sate atau hoek (sudut), rumah dengan kaveling tidak standar, dan lain-lain.

Harganya tidak begitu berbeda dengan rumah inden. Bahkan, di sebagian perumahan, misalnya di CitraIndah (1.600 ha), Jalan Raya Cileungsi-Jonggol, Bogor, untuk tipe-tipe tertentu harga rumah stok itu ditawarkan jauh lebih rendah disertai berbagai insentif agar cepat laku. Uang mukanya pun bisa lebih kecil. Bagi developer menahan terlalu lama rumah-rumah stok itu juga menimbulkan biaya tidak sedikit untuk merawatnya agar tetap kinclong. Selain itu modal yang sudah tertanam pada rumah makin lama kembalinya. Kemudahan membeli rumah jadi itu ditawarkan pada momen-momen tertentu, tidak sepanjang waktu.

Biasanya setelah terjadi transaksi, developer akan merapikan dulu rumah siap huni itu sebelum diserah-terimakan kepada konsumen. Developer memberikan garansi tiga bulan seperti rumah inden setelah serah terima. Kecuali rumah dijual as is alias apa adanya. Tak ada garansi.

Yang jelas, as is atau bukan, penting melihat dengan seksama kondisi rumah siap huni itu sebelum membelinya. Kalau posisinya kurang bagus, tapi anda suka dengan lokasi dan lingkungannya, jangan ragu menawar. Sebagian rumah sudah terbangun 100 persen, sudah bersertifikat, dan siap diserah-terimakan. Sebagian lagi masih dalam tahap finishing dengan sertifikat dalam proses pemecahan.

Cek juga kondisi bangunannya. Mulai dari dinding, lantai, plafon, rangka atap, penutup atap (genteng), sampai kusen pintu dan jendela, pompa air, listrik, dan lain-lain. Pastikan semua berfungsi baik. Biasanya untuk rumah yang sudah agak lama terbangun, catnya mulai pudar dan fungsi bangunannya mulai menurun. Tanyakan, apakah developer akan me-refreshing rumahnya sebelum menyerahkannya kepada pembeli?

SEBAGIAN BELUM BERSERTIFIKAT

Kekurangan rumah ready stock, kebanyakan kavelingnya tidak standar, atau berada di posisi hoek sehingga harganya lebih tinggi. Konsumen juga harus menyiapkan dana lebih besar untuk uang muka. Kalaupun bisa diangsur, paling 3-6 kali. Tidak bisa lebih lama seperti pada rumah inden yang cicilan depe-nya disesuaikan developer dengan proses pematangan lahan. Pada sebagian rumah, selain depe, konsumen juga harus menyiapkan dana untuk membayar bea dan pajak (PPN, BPHTB, AJB, dan biaya KPR).

Sudah begitu, setelah depe lunas konsumen juga belum tentu mendapatkan plafon KPR sesuai perkiraan. Untuk rumah jadi, bank biasanya melakukan taksasi dulu sebelum memberikan kredit. Bank cenderung konservatif menilai harga rumah, sehingga konsumen harus menyiapkan depe lebih besar kalau tetap ingin mendapatkan rumah tersebut.

Bank bersikap konservatif dalam melakukan valuasi, bahkan untuk rumah di real estate favorit yang masih terus berkembang, karena sering harganya sudah “digoreng”. Misalnya, pemilik rumah (investor) membuat kesepakatan harga dengan calon pembeli dilengkapi kwitansi bermeterai untuk meyakinkan bank soal nilai rumahnya. Tentu saja bank tidak mau percaya begitu saja. Bank menilai berdasarkan banyak faktor. Mulai dari price list rumah baru inden tipe yang sama di klaster sekelas, transaksi faktual di kawasan, kondisi dan kualitas bangunan, NJOP, sampai harga rumah saat dulu dibeli inden. Bank akan meminta bukti transfer depe atau cicilan tunai bertahapnya ke rekening pengembang, tidak cukup kwitansi berdasarkan price list.

Akibatnya, proses KPR lebih lama dan plafon kredit yang diperoleh debitur bisa lebih rendah dari perkiraan. Sebab itu ada saran, untuk pembelian rumah jadi, sebelum mengajukan KPR ada baiknya anda minta bantuan bank atau penaksir profesional untuk menilai harga wajarnya. Jadi, ekspektasi anda terhadap plafon KPR yang mungkin didapat lebih realistis. Penting juga mengambil KPR di bank yang memang berpengalaman menyalurkannya. Jangan hanya tergiur melihat bunganya. Kecuali pemasaran rumah jadi itu juga dikerjasamakan developer dengan bank seperti pada rumah inden. Plafon KPR yang diperoleh bisa lebih sesuai dengan kemampuan membayar depe.

Kekurangan lain, di banyak real estate, rumah jadinya pun belum dipecah sertifikatnya. Soalnya banyak dari rumah itu dibeli inden oleh investor. Setelah jadi atau setengah jadi, dijual kepada investor lain. Investor ini melepasnya lagi kepada investor berikutnya. Setiap transaksi masih di bawah tangan, belum beralas AJB, karena semua investor tidak mau terkena bea dan pajak dari peralihan hak atas tanah dan bangunan rumah. Karena itu sebagian bank enggan memberikan KPR, kecuali rumah jadinya masih dipasarkan developer, bank bersedia membiayai dengan jaminan pemecahan sertifikat dari developer.