Apartemen: Pasar Masih Payah, Perang Pula di Timur Tengah
Pasar apartemen srata atau jual (kondominium) di Jakarta belum juga bergairah. Pada triwulan pertama tahun ini, menurut Quarterly Property Maket Report Q1 versi Colliers Indonesia yang dirilis baru-baru ini, penjualan kondominium di semua kelas di Jakarta hanya sekitar 290 unit.
Lebih dari setengahnya berasal dari stok siap huni. Sisanya disumbang unit yang sedang dibangun, terutama dari proyek apartemen mewah.
Menurut Colliers, insentif free PPN atau PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 100 persen, mendukung penjualan kondominium tersebut. Kebijakan itu tahun ini memberikan kepastian yang lebih besar dibandingkan sebelumnya yang dibagi menjadi dua fase, sehingga memungkinkan pengembang menyelaraskan jadwal serah terima dan strategi penjualannya.
“Hal ini sangat relevan, karena sekitar 2.000 unit diperkirakan selesai selama sisa tahun ini, memperluas persediaan unit yang sudah jadi. Insentif PPN DTP bisa mendorong penyerapan yang lebih kuat di segmen properti siap huni,” tulis laporan Colliers.
Colliers mencatat, pengembang juga makin kreatif memberikan insentif. Tidak secara langsung memberikan diskon harga (kecuali untuk unit mewah), tapi menawarkan nilai tambah seperti voucher desain interior, peralatan rumah tangga gratis, dan paket unit yang dilengkapi perabot lengkap.
Beberapa pengembang juga menawarkan diskon KPR, bekerja sama dengan bank mitra terpilih, yang menurunkan beban cicilan dan pemrosesan kredit, tanpa secara formal memangkas harga jual.
Kebijakan pemerintah memperpanjang tenor kredit pemilikan apartemen (KPA) subsidi hingga 30 tahun untuk unit subsidi, bisa menciptakan preseden baru yang membantu pasar kondominium.
“Jika diadopsi bank komersial, kebijakan itu dapat secara signifikan meningkatkan keterjangkauan harga apartemen bagi kalangan menengah. Membuka potensi permintaan terpendam yang selama ini terhambat oleh tekanan cicilan KPA, bukan karena kurangnya niat membeli,” jelas Colliers.
Baca juga: Apartemen Antasari Place Terjual Hampir 100 Persen, Disokong Insentif PPN DTP
Karena pasar yang belum juga kondusif, pertumbuhan harga kondominium di Jakarta pada triwulan satu juga masih adem. Secara konsisten hanya tumbuh kurang dari 1 persen secara tahunan.
Kecuali di pusat bisnis (CBD) Jakarta, yang kenaikan harganya mencapai 3 persen tahun lalu sebelum kembali normal ke rata-rata pasar pada trieulan pertama tahun ini.
Menunjukkan pergerakan harga kondo di CBD Jakarta, lebih rentan terhadap dinamika spesifik proyek, terutama masuknya pembangunan baru pada titik harga yang lebih tinggi, daripada permintaan pasar yang luas.
Secara keseluruhan harga kondominium di Jakarta stabil di level Rp36,2 juta/m2 pada triwulan I 2026, dan akan menjadi Rp36,4 juta selama 2026, dan diperkirakan hanya naik tipis menjadi Rp36,8 juta sampai tahun 2029.
Tekanan konflik geopolitik
Dari sisi suplai, ada penambahan 192 unit baru ke pasar dari segmen menengah di Jakarta Timur, menjadikan total stok kumulatif sekitar 233.000 unit pada triwulan satu 2026.
Jumlah pasokan baru itu mewakili sekitar 10 persen dari perkiraan tambahan pasok selama 2026. Hal ini membuat adanya potensi pergeseran jadwal serah terima sejumlah proyek, yang sebelumnya diperkirakan selesai tahun ini.
“Jakarta Selatan terus memperkuat posisi sebagai koridor paling aktif, dengan kontribusi sekitar 60 persen dari total pasok tambahan pada kuartal pertama 2026. Diikuti CBD meskipun dengan kurang dari 500 unit suplai baru hingga akhir 2029,” tulis laporan Colliers.
Baca juga: Pasokan Terbatas, Harga Unit Apartemen Naik Tipis
Colliers menyatakan, pertumbuhan stok pada triwulan satu tetap marginal, di bawah 3 persen secara tahunan (yoy). Mencerminkan perlambatan pertumbuhan suplai yang lebih tinggi dalam lima tahun terakhir.
Selama beberapa tahun terakhir, rata-rata tahunan pasokan apartemen strata hanya sekitar 3.000 unit, jauh di bawah angka suplai sebelum pandemi.
Mencerminkan pasar telah memasuki fase penyesuaian pasokan struktural, dengan pengembang yang menghadapi tekanan pada kinerja penjualan, memperlambat peluncuran proyek baru dan mengalihkan fokus ke arah penyerapan stok yang ada, yang terakumulasi selama siklus pengembangan agresif sebelum pandemi.
Untuk sisa tahun ini, jika semua pembangunan selesai tepat waktu, pasokan kondominium baru di Jakarta akan mewakili sekitar 70 persen dari total pasokan selama 2026-2029.
“Menunjukkan berdasarkan potensi pembangunan saat ini, pasokan setelah 2026 sangat terbatas. Kombinasi sentimen pengembang yang berhati-hati, memprioritaskan penyerapan stok yang ada, dan pergeseran struktural dalam strategi pembangunan,” tulis laporan Colliers.
Baca juga: Paradise Indonesia Punya Hitung-hitungan Sendiri untuk Pengembangan Apartemen
Ke depan, ketegangan geopolitik di Timur Tengah diperkirakan akan menekan lagi pasar kondominium, karena konflik tersebut berdampak pada harga BBM, rantai pasok dan harga barang termasuk bahan bangunan, sehigga meningkatnya biaya konstruksi dan operasional.
“Hal itu akan memberikan tekanan tambahan pada harga unit baru, yang akan diteruskan kepada pembeli, terutama pada proyek-proyek kondominium yang sedang dibangun, sehingga pasarnya kembali tertekan,” tutup laporan Colliers.