Gen Z atau Bukan, Begini Kriteria Rumah Bagi “First Home Buyer” Menurut Bos Astra Property

Dunia terus berubah, dan dengan demikian juga selera, aspirasi, hasrat dan seterusnya, termasuk soal rumah. CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono, dalam sebuah diskusi di Jakarta medio pekan ini menyatakan, sekitar 90 persen dari total 41.300 unit apartemen yang belum terjual di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek) tidak memenuhi kriteria hunian ideal kaum muda (Gen Z dan milenial atau zillenial).

Dari jumlah apartemen yang belum laku itu, sebanyak 11.300 unit berasal dari proyek yang tertahan pengembangannya karena pasar yang masih lemah, dan 30.000 unit dari proyek eksisting (sedang dikembangkan dan atau sudah siap huni).

‎Yang membuatnya kurang ideal di mata zillenial, menurut Hnedra, luasan unit terlalu kecil, kualitas bangunan di bawah ekspektasi dan tidak sesuai dengan gaya hidup mereka, dan standar “apartemen terjangkau” yang dipromosikan pengembang tidak selaras dengan daya beli kaum muda.

“Bagi generasi muda sekarang, hunian yang layak itu harus memenuhi empat aspek utama. Yakni, kualitas bangunan yang layak, pengelolaan gedung yang baik, kedekatan dengan transportasi umum, serta harga yang terjangkau,” kata Hendra.

‎Karena kebanyakan hunian yang ditawarkan tidak memenuhi kriteria mereka, cara pandang zillenial terhadap kepemilikan rumah pun bergeser. Mereka tidak lagi menganggap rumah sebagai investasi, atau punya rumah sebagai prioritas. Mereka jadi lebih realistis.

“Kalau tetap mau tinggal di Jakarta (sehingga dekat ke berbagai pusat kegiatan), ya sewa saja. Itulah pilihan mereka sekarang,” ujar Hendra.

Ia menambahkan, dari sekitar 32 juta penduduk Jabodetabek, sekitar 50 persen adalah kelompok usia produktif yang seharusnya menjadi target pasar pembeli rumah pertama (first home buyer).

Baca juga: Millennial’s Home di Kota Podomoro Tenjo Mulai Rp200 Jutaan

Namun, zillenial kini cenderung menunda, bahkan memilih tidak membeli rumah, karena kenaikan harganya yang terus melampaui pertumbuhan pendapatan mereka. Karena itu mereka pun harus memilih, antara mementingkan pengalaman hidup (experience) atau punya aset properti.

Sementara ‎CMO sekaligus Direktur Arsitektur Masgroup M. Adhiguna Sosiawan menyatakan, minat zillenial punya rumah sebenarnya tetap kuat, asalkan produk yang ditawarkan sesuai dengan aspirasi mereka.

Karena itu baik Hendra maupun Adhiguna, menyarankan developer menyesuaikan pengembangan dan harga jual rumahnya dengan preferensi pasar saat ini. Khusus zillenial, desain hunian harus lebih menekankan pada fungsi dan kepraktisan, bukan luasan.

Kriteria semua generasi
Sementara itu Presiden Direktur Astra Property Wibowo Muljono menyatakan, bicara aspirasi zillenial soal rumah, sampai sekarang belum ada konsistensi pendapat yang bisa dijadikan pegangan.

Karena itu di internal Astra Property, diskusi lebih mengarah kepada apa yang dibutuhkan first home buyer, yang hampir seluruhnya kaum muda dengan penghasilan yang masih terbatas itu.

“Jadi, kita nggak liat generasi, tapi lebih ngeliat first home buyer itu kebutuhannya apa, yang (kriterianya) berlaku untuk semua generasi,” kata Wibowo dalam media gathering Astra Property “Delivering Growth, Legacy Continuous” di Jakarta, Rabu (29/4/2026).

Ia pun menyebut kriteria rumah bagi first home buyer tersebut. Yakni, ukuran lebih efisien alias kecil, desain bangunan dan layout ruang simpel dan fungsional, dan lokasi hunian dekat dengan aneka fasilitas umum serta akses transportasi umum. “Jadi, style tidak masuk dalam kriteria,” ujar Wibowo.

Sementara mengenai harga, Astra Property lebih melihat ke financing atau besaran cicilannya. Mungkin secara nominal harga rumahnya terlihat agak tinggi bagi pembeli rumah pertama yang baru beberapa tahun bekerja, atau baru berumah tangga.

Namun, kalau angsurannya bisa lebih ringan, karena bunga KPR yang lebih rendah dan tenor kredit yang lebih panjang, rumah tersebut tetap terjangkau bagi kaum muda. Apalagi kalau pembelian dilakukan bersama pasangan (joint income), angsurannya mungkin lebih terjangkau lagi.

Baca juga: Pengembang Masih Berhati-Hati Lansir Proyek Baru

Astra Property sendiri selama ini melayani segmen pasar kalangan atas (upper) dan premium, sesuai dengan kriteria premium di setiap lokasi proyeknya.

Yaitu, segmen pasar upgrader atau konsumen yang sudah meningkat pendapatannya dan naik kelas sosial, dan menginginkan rumah yang lebih besar, lebih bergaya, dan lebih tinggi kualitasnya.

“Biasanya first home buyer, 10 sampai 15 tahun kemudian jadi upgrader. Inilah pasar dan expertise kita. Soal apakah kita juga akan masuk ke segmen first home buyer, masih sebatas diskusi internal,” tutup Wibowo.