Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) sudah melaksanakan program Peralihan Hak Terintegrasi di 17 kantor pertanahan (kantah) sebagai proyek percontohan (pilot project), sejak 17 Agustus 2026.

Melalui program tersebut, proses balik nama atau peralihan hak atas tanah karena transaksi jual beli dan lain-lain seperti hibah, ditetapkan maksimal 10 hari.

Sehubungan dengan pelaksanaan layanan Peralihan Hak Terintegrasi itu, Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT) Asnaedi mengharapkan masyarakat sebagai pengguna layanan, untuk juga berperan aktif menyempurnakannya.

“Bila masih ada hal yang perlu diperbaiki, silakan sampaikan kepada kami. Kami akan melakukan perbaikan, sehingga akhirnya kita benar-benar dapat menemukan formulasi yang tepat menegenai pelaksanaan layanan Peralihan Hak 10 hari ini,” katanya melalui keterangan dikutip dari laman Kementerian ATR/BPN, Minggu (30/8/2026).

Menurut Asnaedi, masyarakat juga berperan penting memastikan proses balik nama 10 hari berjalan sesuai target Kementerian ATR/BPN. Pasalnya, efektifitas layanan tersebut juga ditentukan oleh kesiapan para pihak, baik penjual maupun pembeli dalam proses penandatanganan akta dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

“Syarat utama penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) atau Akta Hibah di PPAT itu (pemilik tanahnya) sudah siap. Jangan sampai sudah waktunya penandatanganan, penjual atau pembelinya tidak ada. Nah, ini jadi molor waktunya (dari maksimal 10 hari),” jelasnya.

Selain kesiapan para pihak, Dirjen PHPT juga mengingatkan masyarakat untuk mengetahui dan mempersiapkan dari awal, terkait biaya-biaya yang diperlukan dalam proses balik nama.

Baca juga: Resmi Hari Ini Menteri Nusron Rilis Kebijakan Ukur Tanah Maksimal 12 Hari dan Balik Nama 10 Hari

Bagi penjual terdapat kewajiban Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5 persen, sedangkan pembeli berkewajiban membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5 persen. Selain itu, ada juga jasa PPAT yang tarifnya diatur dalam PP, dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk setiap permohonan peralihan hak di Kementerian ATR/BPN.

“Kalau semua sudah oke, sudah dibayar pajak, bea, tarif PPAT, dan PNBP-nya, silakan diajukan (permohonan balik namanya). Kalau belum siap, jangan diajukan (karena peralihan hak maksimal 10 hari tidak akan berjalan). Jadi, sukses tidaknya proses peralihan hak 10 hari juga tergantung pada kesipan masyarakat,” tegas Asnaedi.

Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT), Kementerian ATR/BPN, Asnaedi (dok. Kementerian ATR/BPN)

Sebanyak 17 kantah yang dijadikan pilot project pelaksanaan layanan Peralihan Hak Terintegrasi adalah Kantah Jakarta Barat, Jakarta Utara, Jakarta Pusat, Jakarta Selatan; Kota Tangerang Selatan; Kota Depok; Kota Surabaya I, Kabupaten Malang, Kota Semarang, Kabupaten Semarang; Kota Batam; Kota Pontianak, Kota Samarinda; Kota Makassar; Kabupaten Badung, Kabupaten Buleleng; dan Kota Kupang.

“Inovasi (kebijakan balik nama 10 hari) ini lumayan radikal. Makanya kita piloting pertama di 17 kantah, Tujuan piloting, kita masih ingin mencari formulasi yang paling tepat. Makanya tiap hari kita evaluasi terus kekurangannya di mana, hambatannya di mana, di pihak mana yang terhambat. Kita periksa tiap hari untuk kita perbaiki. Jadi, nanti saat semua sudah firm, kita bisa pantau agar total durasinya bisa sesuai target,” pungkas Asnaedi.

4 simpul
Secara keseluruhan, Kementerian ATR/BPN dalam proses peralihan hak atas tanah, ada beberapa tahapan dan 4 simpul yang terlibat. Mulai dari pembeli dan penjual, PPAT, unit pemerintah daerah yang mengurusi bidang pendapatan daerah, sampai Kementerian ATR/BPN melalui kantah.

Karena banyak pihak yang terlibat, terkadang muncul hambatan dan kendala yang akhirnya menghambat proses peralihan hak atau balik nama sertipikat dengan target maksimal 10 hari.

“Ada empat simpul yang membuat adanya perbedaan persepsi antara BPN dan masyarakat. BPN menilai durasi (proses peralihan hak) dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS). Sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi,” kata Asnaedi.

Karena itu sebelum layanan diterapkan, Kementerian ATR/BPN telah meneliti 4 simpul yang terlibat dalam proses peralihan hak, dan merumuskan langkah yang bisa dilakukan untuk mempercepat pelayanan agar bisa memenuhi durasi 10 hari.

Yaitu, dimulai dari tahap sebelum permohonan masuk ke kantah. Pada saat pengecekan berkas awal misalnya, PPAT baru boleh atau baru melaksanakan pengecekan bila, pertama, penjual dan pembeli sudah menyatakan kesiapannya untuk hadir saat penandatanganan akta.

Kedua, perlu dibuat pernyataan bahwa PPAT baru melaksanakan pengecekan bila penjual dan pembeli sudah mengetahui aneka pajak, bea dan biaya yang harus mereka bayarkan. “Jadi, penjual dan pembeli sudah memahami seluruh proses dan mengetahui bahwa setelah pengecekan masih ada tahapan yang harus dilanjutkan,” terang Asnaedi.

Setelah pengecekan selesai, pembeli lanjut mengajukan permohonan pembayaran BPHTB ke dinas pendapatan daerah (Dispenda atau Bapenda) setempat. Pada kesempatan yang sama, dilakukan juga pembayaran PPh oleh penjual.

“Setelah pembayaran masuk ke Bapenda, 3 hari batas waktu yang kita berikan untuk mereka nyatakan oke atau tidak untuk pembayaran BPHTB-nya. Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam 10 hari, para pihak harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” ujar Dirjen PHPT.

Baca juga: Ukur Tanah Maksimal 12 Hari Sudah Berjalan di 400 Kantor Pertanahan

Pada tahap validasi BPHTB oleh Bpenda, mekanisme fiktif positif menjadi salah satu aturan yang ditetapkan untuk menjaga kepastian waktu proses. Mekanisme ini memungkinkan tahapan dilanjutkan bila pemeriksaan belum dilakukan dalam batas waktu yang telah ditentukan.

Setelah validasi BPHTB selesai, dalam tenggat 2 hari penjual dan pembeli melakukan penandatanganan dan PPAT melakukan pelaporan akta.

Proses dilanjutkan dengan verifikasi berkas di kantah dalam jangka waktu maksimal 3 hari. Akta yang telah terverifikasi ditindaklanjuti dengan terbitnya tagihan PNBP (SPS), dilanjutkan dengan pembayaran PNBP dalam waktu 1 hari, disertai kewajiban PPAT menyerahkan berkas fisik ke kantah di hari yang sama.

Status pembayaran yang terverifikasi, diikuti dengan pencatatan peralihan hak dan terbitnya sertipikat dalam kurun 2 hari kerja dan bisa dicek pada brangkas elektronik Sentuh Tanahku.

“Di kantah kami menerapkan dua mekanisme. Pertama, first in, first out, berkas yang lebih dulu masuk akan lebih dulu diperiksa. Kedua, prinsip fiktif positif. Bila dalam 3 hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama. Demikian pula dengan penyerahan dokumen fisik yang harus dilakukan pada hari yang sama,” ungkap Asnaedi.

Bila semuanya berjalan seperti yang diuraikan, maka target balik nama maksimal 10 hari kerja akan sama antara Kementerian ATR/BPN melalui kantah dengan ekspektasi masyarakat.