Apartemen Baru Bersaing Dengan yang Seken, Developer Tidak Berani Naikkan Harga
Pasar apartemen strata (jual) atau kondominium di Jabodetabek belum berubah, masih menghadapi kondisi pasar (permintaan) yang melambat.
Marketbeat Cushman & Wakefield triwulan III-2026 yang dirilis akhir pekan lalu mengungkapkan, sampai triwulan ulasan, tidak ada proyek kondominium baru yang diluncurkan. Mencerminkan sikap pengembang yang tetap berhati-hati di tengah kondisi pasar yang melambat.
Tapi, dua proyek berjalan (on going) berhasil diselesaikan selama triwulan III 2026. Yaitu, Sky House Alam Sutera tower Barberry, dan Urban-X Lippo Village tower 1, keduanya di Tangerang, Banten, yang menyasar segmen menengah.
Penyelesaian kedua proyek itu menambah 1.870 unit pasokan baru ke pasar, sehingga total pasokan kumulatif kondominium di Jabodetabek mencapai 407.309 unit, naik 1,9 persen secara tahunan (yoy) dan 0,46 persen secara triwulanan (qoq).
Ke depan, Cushman memperkirakan pasar kondominium masih tetap berhati-hati, dengan pengembang cenderung memprioritaskan penjualan unit yang telah selesai dibangun, dan meluncurkan proyek baru secara selektif hanya ketika
sentimen pasar membaik dan stok apartemen yang sudah jadi terus berkurang.
Pasar kondominium Jabodetabek, disebut Cushman relatif stabil pada Q3 2026, dengan tingkat penjualan kumulatif mencapai 94,8 persen. Sementara tingkat pra-penjualan (presales) untuk proyek yang masih dalam tahap perencanaan, hanya 56,7 persen.
Baca juga: Paket Insentif yang Efektif Kian Menentukan Kinerja Pasar Apartemen
Penyerapan bersih terutama didorong oleh penyerapan unit ready stock, bukan dari proyek yang masih dalam tahap konstruksi. “Hal ini menunjukkan, menghabiskan unit siap huni yang belum terjual masih menjadi prioritas utama pengembang,” tulis laporan Cushman.
Tren ini juga dapat mencerminkan dampak positif dari kebijakan insentif PPN DTP yang dilansir pemerintah, yang diperpanjang hingga 2027. Insentif ini diperkirakan akan terus mendukung penyerapan persediaan unit siap huni, dan menjaga aktivitas penjualan dalam waktu dekat.
Pasar yang melambat, membuat harga kondominium di Jabodetabek hanya mencatat pertumbuhan yang tipis pada triwulan III 2026.
Rata-rata harga jual naik 1,8 persen (yoy) menjadi Rp52.300.000/m2, terutama didorong oleh kenaikan harga proyek di kawasan utama (prime area), yang meningkat 2,6 persen menjadi Rp56.200.000/m2, diikuti kawasan pusat bisnis (CBD) dengan kenaikan 1,9 persen menjadi Rp64.000.000/m2.
Baca juga: Colliers: Pengembang Apartemen Fokus Optimalisasi Stok, Bukan Ekspansi
Sementara di kawasan sekunder harga kondominium relatif stagnan, dengan kenaikan super tipis sebesar 0,1 persen menjadi Rp36.730.000/m2.
Menurut Cushman, pertumbuhan harga yang terbatas kemungkinan disebabkan oleh prioritas pengembang mengurangi unit siap huni yang belum terjual ketimbang menaikkan harga, sebagai respons terhadap persaingan dengan pemilik kondomonium seken yang sering kali bersedia menjual dengan margin yang sangat tipis atau tanpa keuntungan.
“Insentif bernilai tambah dan fasilitas yang ditawarkan dalam satu paket, menjadi strategi utama developer untuk menarik pembeli sekaligus mempertahankan harga,” tutup laporan Cushman.