Biar Tahu, Ini Bedanya Tanah Berlebih dengan Tanah Sisa
Dalam properti khususnya terkait kaveling, ada istilah tanah berlebih (excess land) yang kerap disalahartikan sebagai tanah surplus (surplus land). Kedua istilah ini digunakan dalam penugasan penilaian.
Banyak yang menjadi bingung membedakan keduanya dalam tugas penilaian. Padahal, excess land dapat dipisahkan dan dijual untuk penggunaan tertinggi dan terbaiknya sendiri sementara surplus land tidak dapat dipisahkan dari properti utamanya.
“Meskipun pada dasarnya keduanya sama-sama merupakan tanah ekstra yang tidak dibutuhkan untuk melayani atau mendukung bangunan yang ada saat ini, kedua hal ini memang berbeda,” ujar Asti Widyahari, Property Valuer & Advisor dari Penilaian.id dikutip Kamis (16/04).
Perbedaannya, tanah berlebih dapat dipisahkan yang artinya tanah ini secara hukum merupakan sisa dari properti utama dan dijual secara terpisah. Excess land memiliki penggunaan mandiri yang memiliki penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) yang independent atau tersendiri.
Maka implikasi dalam proses penilaian, tanah berlebih harus diperlakukan, dianalisis, dan dinilai secara terpisah dari sisa properti utama dan sering kali memerlukan set data pembanding yang sama sekali berbeda.
Baca juga: Opini: Tanah
Penilai harus sangat berhati-hati saat menjumlahkan nilai tanah berlebih dengan nilai sisa properti karena total dari bagian-bagian tersebut belum tentu sama dengan nilai properti secara keseluruhan.
Contohnya, sebuah rumah dibangun di atas satu kavling standar namun properti tersebut mencakup kavling kedua yang kosong di sebelahnya. Kavling kedua ini dianggap sebagai tanah berlebih karena dapat dipisahkan dan dibangun rumah baru di atasnya.
Sementara tanah sisa tidak dapat diposahkan dan tidak bisa dijual secara terpisah dari properti utamanya. Surplus land tidak memiliki penggunaan tertinggi dan terbaik yang mandiri. Maka implikasi penilaian tidak bisa dijual terpisah kendati mungkin masih memberikan kontribusi nilai yang positif pada keseluruhan properti karena bisa digunakan untuk perluasan bangunan yang ada misal untuk area parkir atau tempat penyimpanan.
Baca juga: Opini: Tanah Musnah: Pengertian Hingga Aturan Hukum
Namun begitu nilai per meter perseginya mungkin lebih rendah dibandingkan harga tanah kosong di sekitarnya. Contohnya, lahan ekstra yang terletak di bagian belakang sebuah fasilitas industry dan tidak memiliki akses langsung ke jalan raya. Tanah ini tidak bisa dipisahkan menjadi properti mandiri sehingga dianggap sebagai tanah sisa.
“Namun di Indonesia, tanah sisa sering merujuk ke konteks pengadaan tanah (regulatory). Dalam konteks intersional sering disebut dengan remnant land atau uneconomic remnant sementara dalam penilaian internasional surplus land itu konsep utilization, bukan sekadar “sisa fisk”,” pungkas Asti.