HousingEstate, Jakarta - Di kota-kota besar di negara maju yang mobilitasnya didukung transportasi massal yang bagus seperti Singapura, Hongkong, dan Tokyo, konsep transit oriented development (TOD) sudah lama dikenal dan berhasil membantu mengatasi persoalan lalu lintasnya. Di Indonesia terutama di beberapa kota besarnya seperti Jakarta, Bandung, dan Surabaya, konsep pengembangan kota itu nampaknya juga akan nge-tren, menyusul masifnya pembangunan moda transportasi massal seperti MRT (mass rapid transit), light rail transit (LRT), dan perluasan jalur kereta komuter (commuter line) serta bus rapid transit (BRT) di kota-kota tersebut.

Di kawasan TOD orang tinggal berjalan kaki menuju stasiun atau halte angkutan umum dari tempat tinggalnya.

Terlebih setelah BUMN seperti PT Adhi Karya Tbk yang membangun LRT Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), secara resmi membentuk PT Adhi Commuter Properti (ACP) untuk mengembangkan proyek properti dengan konsep TOD di semua stasiun LRT sepanjang total 81 km lebih itu. Tren itu akan kian berkembang. Tahap pertama LRT Jabodetabek dibangun sepanjang 43,3 km mencakup rute Bekasi Timur-Cawang (18,3 km/6 stasiun termasuk Cawang), Cawang-Cibubur (14,3 km/5 stasiun termasuk Cawang), dan Cawang-Dukuh Atas (10,5 km/8 stasiun termasuk Cawang).

Cawang nanti akan menjadi grand hub karena menjadi pertemuan jalur LRT Jabodetabek tahap pertama dengan moda transportasi lain seperti busway. Tahap dua sepanjang 38,3 km meliputi Dukuh Atas-Pejompongan-Senayan, Cibubur-Bogor, dan Senayan-Grogol. Tahap berikutnya bisa diteruskan ke area alain seperti Daan Mogot. Khusus di LRT Cibubur-Bogor yang akan dibangun tahun depan, pengembangan kawasan TOD-nya di setiap stasiun bisa dilakukan developer swasta bekerja sama dengan pemerintah (BUMN) dengan skema kerja sama pemerintah dunia usaha (KPBU).

Di luar itu ada juga LRT yang digagas Pemprov DKI Jakarta menjelang Asian Games 2018 bulan September lalu. Jalurnya dari Pulomas ke Rawamangun (Velodrome) terus ke Pramuka. Kemudian dari Pramuka ditarik ke ITC Cempaka Putih nyambung dengan busway (BRT TransJakarta). Semua transportasi massal itu mulai dari LRT busway, kereta bandara, sampai kereta komuter, bertemu di grand hub Dukuh Atas (Jalan Jenderal Sudirman) yang sebagian besar areanya sudah penuh dengan bangunan jangkung dan juga akan diredesain dengan konsep TOD.

ACP mengembangkan proyek di jalur LRT Jabodetabek itu, ditambah di stasiun atau terminal transportasi massal lain seperti commuter line dan BRT, dengan brand LRT City. Tahap pertama dikembangkan delapan proyek termasuk Cisauk Point dan Oase Park (di stasiun commuter line Cisauk dan terminal PPD di Ciputat, keduanya di Tangerang Selatan-Banten). Dari delapan itu yang sudah dipasarkan Eastern Green (Bekasi Timur), Royal Sentul Park (Sentul, Bogor), Urban Signature (Ciracas, Jakarta Timur), Gateway Park (Jaticempaka, Bekasi), dan MTH 27 (di Jl MT Haryono, Jakarta). Sedangkan Cisauk dan Oase dalam tahap pendaftaran NUP (nomor urut pemesanan).

 

Budaya baru

Fase awal di empat proyek itu masing-masing dikembangkan satu menara apartemen mencakup total lebih dari 3.500 unit hunian, di MTH 27 menara perkantoran. “Secara rata-rata hingga saat ini (Oktober 2018) unit apartemen yang terjual sudah lebih dari 40 persen. Sekitar 40 persen konsumennya kaum milenial,” kata Amrozi Hamidi, Direktur Utama ACP, kepada HousingEstate beberapa waktu lalu. Karena itu ia optimis dengan prospek LRT City. Menurutnya, LRT Cty akan menciptakan budaya baru, tinggal di apartemen yang terintegrasi dengan transportasi massal. “Orang sekarang menuntut hunian yang praktis, mudah diakses, dilengkapi fasilitas kekinian. Proyek TOD bisa memenuhi semua itu,” ujarnya.

Pendapat senada diutarakan Tatsuya Ichinomiya, Head of Representative in Indonesia Creed Group (Jepang), di Jakarta akhir tahun lalu saat menyampaikan secara resmi masuknya Creed Group sebagai mitra strategis ke proyek apartemen Serpong Garden (2,7 ha/5 tower apartemen dengan berbagai fasilitasnya) besutan PT Hutama Anugrah Propertindo (HAP) dekat stasiun Cisauk, Tangerang (Banten). HAP adalah perusahaan developer milik PT Harapan Inti Persada Indah (HIPI) dan Karya Cipta Group (KCG).

Ia menyatakan, di Tokyo pengembangan proyek TOD sudah lazim seperti terlihat di sekitar stasiun Shibuya dan Shinjuku yang padat. Keretanya terhubung langsung ke bandara Haneda dan Narita. Konsep itu juga akan diterapkan Creed di Serpong Garden. Proyek akan diintegrasikan dengan stasiun Cisauk melalui sebuah jembatan, dan dengan begitu juga terhubung dengan kawasan Intermoda (yang dibangun BSD) di seberang stasiun yang mempertemukan kereta dengan moda transportasi lain.

Lewat jembatan sepanjang 25 meter itu, penghuni Serpong Garden cukup berjalan kaki lima menit menuju stasiun. Dari stasiun Cisauk ke stasiun Tanah Abang di Jakarta dengan kereta komuter hanya 40 menit dengan tarif Rp4.000/orang sekali jalan. Kawasan kelak akan ramai karena juga menjadi hub berbagai moda transportasi. “Jadi, untuk mobilitas orang tidak lagi mengandalkan mobil dan sepeda motor. Karena itu saatnya di Cisauk dikembangkan kawasan TOD seperti di Tokyo,” katanya.

Ia menambahkan, Creed Group yang didirikan di Tokyo tahun 1996 dan berpengalaman mengembangkan proyek TOD, masuk ke Serpong Garden karena yakin dengan prospek proyek, setelah melihat populasi usia muda di Indonesia yang besar dan potensi perkembangan kawasan. Creed tidak hanya mengembangkan apartemen tapi juga berbagai fasilitas yang mendukung gaya hidup berbasis transportasi massal, yang disebutnya dengan istilah transport oriented living (TOL). “Ada potensi besar dari penumpang commuter line di Cisauk. Kami bisa menawarkan fasilitas dan area komersial untuk mereka,” jelas Ichinomiya.

Serpong Garden sudah mengembangkan dua menara apartemen masing-masing 1.500 dan 763 unit sejak akhir 2016. “Saat ini sekitar 2.000 unit sudah terpesan. Menara ketiga 1.500 unit dilansir awal tahun ini. Dengan masuknya Creed Group, konsepnya akan dimodifikasi sesuai keahlian yang dibawa mitra kami,” kata Ferdy Sutrisno, Presiden Direktur HAP, yang mendampingi Ichinomiya memberi keterangan. Unit yang masih dipasarkan saat ini dibandrol mulai dari Rp300 jutaan/unit tunai (tipe studio 20 m2). “Masih terjangkau oleh pekerja muda,” tukasnya.

 

Keniscayaan Masa Depan

Sesuai namanya, TOD adalah pengembangan kota berbasis lokasi transit (perpindahan) antar-moda transportasi, dengan moda berdaya angkut besar seperti kereta sebagai lead. “Kalau sekedar terintegrasi dengan kereta (single moda), itu belum bisa disebut proyek TOD,” kata Bambang Prihartono, Kepala Badan Pengelola Transportasi Jabodetabek (BPTJ). Karena itu selain stasiun atau terminal, di kawasan juga disediakan halte, drop area, dan sejenisnya untuk berbagai moda transportasi pengumpan (feeder) dari berbagai lokasi di luarnya dan kendaraan pribadi.

Kawasan TOD terbuka untuk umum dan lingkungan eksisting di sekitarnya layaknya terminal. TOD dikelola pengembangnya, mulai dari kawasan, gedung-gedung, terminal, fasos fasum, sampai moda transportasinya (bekerja sama dengan operator masing-masing). Semua orang baik yang tinggal di situ maupun yang datang dari lokasi lain, berjalan kaki atau bersepeda di kawasan mencapai moda transportasi yang dituju. Waktu berjalan kaki dari titik manapun di kawasan ke moda transportasi yang dituju maksimal tujuh menit. “Orang dari luar kawasan misalnya, begitu turun dari angkot di halte yang disediakan, hanya perlu jalan paling lama tujuh menit ke stasiun kereta. Standarnya di dunia begitu. Desainnya bebas,” jelasnya.

Karena itu area TOD tidak perlu besar-besar, supaya tetap nyaman ditempuh dengan berjalan kaki dalam beberapa menit saat melakukan perpindahan antarmoda. Jalur pejalan kaki itu harus dibuat nyaman dan terbuka dilengkapi pohon peneduh dan aneka fasilitas pendukung. Karena lahannya dibatasi, kawasan TOD harus dikembangkan kompak dengan konsep terpadu (mixed use), berupa apartemen dikombinasi properti lain. Setiap blok bangunannya terkoneksi satu sama lain dengan muka bangunan aktif tanpa perimeter wall (pembatas). Jadi, area TOD mudah dan nyaman dilintasi orang dari segala arah.

“TOD itu mixed use dengan bangunan tinggi dan backbone transportasi umum. Semua fungsi dikumpulkan di satu lokasi, mulai dari trafik antarmoda, properti komersial, perkantoran, permukiman, dan lain-lain. Jadi, orang bisa tinggal dan bekerja di situ,” jelasnya. Bagi yang tinggal di kawasan, konsep TOD akan mengubah perilaku ke arah mengutamakan angkutan umum. Bagi sebuah kota, TOD menjadi salah satu cara mengurangi pergerakan.

Area parkir untuk kendaraan pribadi di kawasan TOD baik untuk penghuni maupun kendaraan pribadi dari luar, bisa disediakan bisa juga tidak. Yang jelas karena TOD dimaksudkan untuk mengutamakan pengunaan angkutan umum, kalaupun area parkir disediakan di lokasi, lotnya sangat dibatasi. Bahkan, untuk LRT City di dalam kota Jakarta, ACP hanya akan menyediakan drop area bagi kendaraan pribadi dari luar.

“Setelah mendrop penumpang, mobilnya langsung keluar. Kita tidak menyediakan park and ride (fasilitas parkir). Park and ride hanya diadakan di LRT City di suburban (pinggiran kota). Itu pun lotnya dibatasi supaya nggak banyak orang pakai kendaraan pribadi. Sebagai gantinya kami siapkan shuttle car di titik-titik tertentu sebagai feeder ke kawasan TOD,” tutur Amrozi.

Sampai sekarang belum ada contoh proyek TOD di Indonesia yang bisa dijadikan show case. Tapi, tinggal di apartemen di kawasan TOD merupakan keniscayaan, menyusul kian padatnya populasi di kota besar. Tahun 2025 misalnya, sekitar 70 persen penduduk Indonesia akan berada di perkotaan. Dengan tinggal di kawasan TOD, kita tinggal turun dari apartemen dan berjalan kaki sebentar mencapai stasiun atau halte angkutan umum untuk mencapai tujuan masing-masing. Kalaupun belum mampu membeli apartemen di kawasan TOD, cari hunian di jalur angkutan umum yang punya rute ke TOD terdekat.

Pola berhuni seperti yang berlangsung saat ini makin sulit dipertahankan, karena sangat tidak sehat baik secara psikologis, kesehatan, maupun keuangan. Bagaimana tidak? Menurut Bambang, tahun 2015 saja Jabodetabek mencatat 47,5 juta perjalanan per hari. Terdiri dari pergerakan di dalam kota Jakarta 23,42 juta, pergerakan melintasi Jakarta dan Bodetabek 20,02 juta, dan pergerakan komuter (ulang alik rumah-tempat kerja) 4,06 juta. Dari 47,5 juta pergerakan itu, hanya dua persen yang menggunakan angkutan umum. Selebihnya 75 persen memakai sepeda motor dan 23 persen mobil pribadi.

“Jangan heran kemacetan makin menjadi-jadi di hampir semua area di Jabodetabek,” katanya. Bahkan, kalaupun nanti transportasi massal seperti MRT, LRT, serta perluasan jalur BRT dan commuter line beroperasi penuh, semuanya hanya mampu mengangkut enam juta orang per hari. Jadi, masih kurang untuk mengurangi kemacetan. “Karena itu konsep-konsep yang mengurangi pergerakan seperti TOD jadi penting dan akan jadi tren,” jelas sarjana teknik sipil ITB Bandung dan magister teknik sipil dari Carnegie Mellon University, Pittsburg, Amerika Serikat, itu.