Sempat diramaikan dengan isu Rohana (Rombongan Hanya Nanya) dan Rojali (Rombongan Jarang Beli), faktanya pusat-pusat perbelanjaan atau mal di Jakarta tetap ramai kendati situasi ekonomi diwarnai ketidakpastian.

Mengutip Jakarta Property Market Update Q1 2026 versi CBRE Indonesia yang dirilis pekan lalu, selama triwulan pertama tahun ini permintaan ruang ritel di Jakarta terus meningkat, dengan penyerapan bersih (net take up) mencapai 15.600 m2.

Dengan tambahan ruang tersewa sebesar itu, tingkat hunian atau okupansi pusat perbelanjaan di Jakarta pun meningkat lebih lanjut menjadi sekitar 86 persen.

Mal premium (high end) menikmati okupansi paling tinggi, lebih dari 95 persen, diikuti mal kelas atas (upper) 85 persen, menengah atas (middle up) 85 persen, dan menengah bawah (middle low) 81 persen.

Menurut Anton Sitorus, Senior Director Research CBRE, tingginya okupansi mal high end itu dipengaruhi oleh terbatasnya pasokan baru di kategori tersebut dalam 5 tahun terakhir.

Dibanding sebelum pandemi Covid-19, okupansi mal-mal itu hanya sedikit lebih rendah. Pada masa pre-Covid, mal high end mencatat okupansi 97 persen, middle up 88 persen, dan middle low 83 persen.

Yang agak tajam penurunannya mal kelas atas, dari 93 persen saat pre Covid menjadi 85 persen saat ini atau post Covid. Tapi, ini karena mal upper masih menerima tambahan pasokan baru, sehingga okupansinya lebih fluktuatif.

Total di Jakarta saat ini terdapat 3,5 juta m2 ruang ritel, dengan ruang kosong 484.000 m2, dan pasokan baru yang akan masuk mencapai 56.000 m2. Terutama dari mal kelas atas dan menengah atas.

Baca juga: Tren Pusat Belanja, Makin Mengarah ke Retailtainment

Tingkat hunian tinggi, harga sewa mengikuti. Tarif sewa mal hig end saat ini mencapai hampir Rp900 ribu/m2. Jauh di atas mal kelas atas yang mendekati Rp500 ribu, mal menengah atas yang mendekati Rp300 ribu, dan mal menangah bawah yang sekitar Rp200 ribu. Secara keseluruhan, harga sewa rata-rata ruang ritel di Jakarta mencapai Rp327 ribu/m2.

Sesuai tren terkini, permintaan ruang ritel di Jakarta didominasi F&B (makanan dan minuman), produk lifestyle, jasa hiburan/leisure, wellness, serta kesehatan dan kecantikan.

Peritelnya bukan hanya dari Indonesia, tapi juga dari luar negeri yang makin ramai berekspansi ke berbagai mal kelas atas di Jakarta dan mal di beberapa kota besar lain.

Tren mal yang makin mengarah ke experience dan gaya hidup dari sekedar ruang ritel, mendorong developer terus berinovasi dan melakukan perubahan dalam desain arsitektur dan tenant mix, dengan konsep barbasis pengalaman dan gaya hidup, serta penyelenggaraan acara, guna memikat kedatangan lebih banyak pengunjung.

“Konsumen makin bersedia mengeluarkan uang untuk mendapatkan pengalaman saat mengunjungi mal,” ujar Anton. Tren tersebut tidak hanya terjadi di mal di kawasan bisnis, tapi juga mulai berkembang di area pemukiman melalui konsep pusat belanja stand alone (berdiri sendiri) dan atau flagship store.

Baca juga: Banyak Mal Baru Dibuka, Tapi Okupansi Pusat Belanja Bodetabek Tetap Meningkat

3A+3F
CBREI merumuskan cerita pusat perbelanjaan dewasa ini dalam 3A dan 3F. Yaitu, Air (ruang yang tidak sepenuhnya tertutup), Art (ruang yang lebih artistik sehingga layak jadi konten media sosial, Amaze (anda tidak akan menemukan pengalaman seperti ini di mal lain), Fitness (selalu mengikuti tren terkini dan peduli dengan kesehatan dan kecantikan anda), Family (mal yang terbuka untuk segala usia), dan F&B (mengikuti perkembangan tren F&B terkini).

Surina, Direktur Keuangan PT Indonesia Paradise Property Tbk (INPP/Paradise Indonesia), salah satu developer pusat belanja tersohor di Jakarta, Bandung, Bali dan Semarang, mengakui mal selalu ramai sepanjang didesain sesuai perkembangan baik bangunan maupun tenant mix-nya, dan dikelola secara profesional.

Mal yang selalu ramai itu membuat permintaan ruang ritel juga selalu tinggi. Ia mencontohkan Mal 23Semarang (38.000 m2) besutan INPP di kawasan pesisir Kota Semarang, yang akan dibuka resmi akhir Mei ini. Beberapa tahun sebelum jadi sudah di-booking banyak peritel.

“Saat dibuka nanti, okupansinya sudah sekitar 70 persen dan akan menjadi 85 sampai 87 persen sampai akhir tahun ini,” kata Surina dalam media gathering di Jakarta pekan lalu.

Baca juga: Rohana dan Rojali Nggak Ngaruh. Peritel Asing Tetap Semangat Buka Gerai di Mal

Mal 23 Semarang menawarkan experience dan leisure melalui desain arsitektur bangunan semi terbuka dan tenant mix, bukan shopping mall. Di tengahnya ada plaza semi terbuka.

Karena permintaan tinggi, net saleable area Mal 23 Semarang yang saat dibuka 38.000 m2, diproyeksikan meluas menjadi 48.000 m2 sampai akhir tahun ini. Perluasan dimungkinan karena luas lahan dan area mal memadai.

“Di mal rasa krisis seperti nggak ada. Mal tetap ramai. Memang orang datang untuk menikmati pengalaman, entah makan minum atau permainan dan yang lain. Tapi, akhirnya mereka akan belanja juga,” ujar Surina.