Potensi Pasar Besar, Skim Pembiayaan Rumah bagi Pekerja Informal Perlu Segera Diterapkan
Indonesia adalah negara dengan jumlah pekerja informal (non-fix income) terbesar di Asia Tenggara. mencapai sekitar 87 juta per Februari 2026, atau sekitar 60 persen dari populasi yang bekerja.
Pekerja informal ini bergiat di berbagai bidang seperti pelaku UMKM, pedagang, driver online, freelancer, petani, nelayan, pekerja harian, kreator konhten, digital worker, self-employed entrepreneur dan lain sebagainya.
Kendati jumlah pekerja informal jauh lebih besar, akses mereka terhadap pemilikan rumah (KPR) sangat terbatas dibanding pekerja formal yang berpenghasilan tetap (fix income).
Kendalanya, karena penghasilan pekerja informal yang tidak menentu atau berfluktuasi, dan tidak tercatat secara konsisten di sistem resmi seperti perbankan, yang menyulitkan perbankan menganalisis kemampuan membayarnya. Jangan heran kebanyakan pekerja informal sulit memiliki rumah sendiri yang layak.
Karena itu, pemerintah melalui kementerian dan lembaga yang mengurusi perumahan, perlu memberikan perhatian yang lebih besar terhadap pekerja informal, dengan lebih serius merancang skema pembiayaan rumah yang memudahkan mereka memiliki rumah layak huni.
Menurut Alfian Arif, Direktur Kerjasama dan Kebijakan Pembiayaan Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera), pemerintah sebenarnya sudah hadir untuk seluruh kelompok masyarakat termasuk pekerja informal.
Dibuktikan melalui penerapan kewajiban oleh BP Tapera kepada seluruh bank penyalur KPR subsidi, untuk menyalurkan sedikitnya 15 persen dari kuota KPR FLPP yang mereka dapat untuk pekerja informal.
Kewajiban yang diberlakukan sejak 2024 itu, secara signifikan mendongkrak realisasi KPR subsidi FLPP untuk non-fix income dari 13,1 persen pada 2023 menjadi 17 persen pada 2025. Tahun ini hingga minggu ketiga Mei 2026, realisasinya mencapai 18,4 persen.
“Kalau tidak mencapai target 15 persen untuk pekerja informal, bank penyalur tidak bisa meminta tambahan kuota FLPP. Ini bukti pemerintah hadir untuk seluruh kelompok masyarakat dalam pemilikan rumah,” kata Alfian dalam diskusi media “Inovasi Pembiayaan Perumahan bagi Pekerja Informal” yang diselenggarakan Indonesia Housing Creative Forum (IHCF) dan Real Estate Editor Community (RE2C) di Jakarta, Jumat (22/5/2026).
Selain Alfian, diskusi juga menghadirkan pembicara Tenaga Ahli Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Harry Endang Kawidjaja, Mortgage Financing Division Head BSN Putri Alfarista Lutfianingrum, Wakil Ketua Umum REI bidang Rumah Sederhana Tapak (RST) Maria Nelly Suryani, dan CEO SiapKPR Marine Novita.
Alfian menambahkan, dari 43 bank penyalur yang meneken kerja sama (PKS) dengan BP Tapera, sekitar 92 persen sudah menyalurkan KPR FLPP untuk pekerja informal di atas 14 persen. “Tahun 2027 BP Tapera menargetkan peningkatan penyaluran KPR FLPP untuk pekerja informal menjadi 25 persen kepada bank penyalur,” ujar Aldian.
Kenaikan target itu diharapkan mengurangi secara signifikan backlog pemilikan rumah di kalangan pekerja informal, sekaligus memacu bank penyalur untuk memberi perhatian yang lebih setara bagi pekerja formal dan informal.
Baca juga: Dorong Penyaluran KPR Bagi Pekerja Informal, SiapKPR-Bank BSN Lansir Pilot Project Skim Rent to Own
BP Tapera juga mendorong seluruh asosiasi pengembang untuk mengakomodir pemberian DP 0 persen bagi pekerja informal seperti driver online Gojek, melalui substitusi biaya pemasaran, sehingga ketentuan DP minimal 1 persen tetap terpenuhi oleh pengembang kepada bank penyalur.
“Apa yang telah dilakukan BP Tapera membuktikan adanya kepastian bagi pekerja informal dalam pemilikan rumah, sehingga tidak perlu ragu lagi mengajukan pembiayaan pemilikan rumah. Bank penyalur pasti akan memproses (pengajuan KPR FLPP) mereka,” tegas Alfian.
Putri Alfarista menyatakan, selama 20 tahun beroperasi BSN telah menyalurkan pembiayaan kepada sekitar 450.000 debitur berupa pembiayaan konsumer dan komersial.
Sekitar 98 persen portofolio pembiayaan BSN ada di sektor perumahan, dengan 63 persennya KPR subsidi dengan komposisi 89 persen pekerja fix income dan 11 persen non-fixed income.
“Jadi, sebanyak 155.244 unit atau 11 persen pembiayaan disalurkan untuk pekerja informal terutama wiraswasta dengan kualitas pembiayaan masih terjaga baik,” jelasnya.
Banyak akad pembiayaan yang dapat diperoleh pekerja informal di BSN. Salah satunya KPR Syariah Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) yang memungkinkan bank untuk menerapkan besaran cicilan yang dengan sesuai kemampuan nasabah atau fleksibel.
Saat ini, skema pembiayaan pemilikan rumah untuk segmen non-fixed income yang dimiliki BSN ada tiga. Pertama, skema KPR Step-Up Installment yang memberi angsuran ringan di awal periode dan meningkat bertahap sejalan dengan proyeksi peningkatan pendapat nasabah. Kedua, skema Pembiayaan Berbasis Komunitas, dan ketiga, skema Saving Plan KPR.
“Dengan savin plan, nasabah menabung selama 6 bulan berturut-turut, dengan nilai tabungan minimum 120 persen dari estimasi angsuran KPR per bulan. Saving Plan KPR cocok untuk nasabah underserve, atau yang belum memenuhi persyaratan bank saat pengajuan pembiayaan awal seperti punyariwayat pembiayaan tidak lancar, namun memiliki kesungguhan dan kapasitas mencicil,” jelas Putri.
Baca juga: Kuota FLPP untuk Pekerja Informal 2026 Dinaikkan Jadi 15 Persen
Skema RTO
Selain tiga skema yang sudah lama diterapkan BSN itu, skema lain yang sedang dimatangkan pemerintah adalah RTO atau Rent to Own (sewa untuk membeli).
Harry Endang Kawidjaja mengungkapkan, skema RTO yang dibahas pemerintah secara intens sejak akhir 2025 itu, awalnya dimaksudkan untuk mencari solusi atas banyaknya pekerja formal yang terganjal Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK saat mengajukan KPR FLPP, karena riwayat pinjol atau paylater bermasalah.
Namun, dalam perjalanannya skema RTO dengan konsep pembuktian terbalik (debitur mampu membuktikan lancar membayar angsuran), cocok juga diterapkan untuk pekerja informal tanpa slip gaji.
“Kami pun bicara dengan kementerian dan BTN. Perbankan awalnya mengusulkan masa inkubasi selama 12 bulan, tapi periode tersebut dinilai terlalu lama sehingga akhirnya disepakati masa inkubasi dipersingkat menjadi enam bulan dengan beban pembayaran lebih besar pada awal periode,” terang Endang.
Marine Novita menyatakan, masalah utama pekerja informal bukan tidak mampu membayar cicilan rumah, tapi tidak mampu membuktikan kemampuan tersebut dalam sistem pembiayaan resmi (perbankan), kendati memiliki penghasilan cukup, cashflow aktif dan usaha yang berjalan baik.
Pekerja informal umumnya juga tidak memiliki histori kredit yang baik, karena belum pernah mengambil kredit produktif, tidak memiliki credit score atau pernah terjebak pinjaman konsumtif.
Karena itu konsep menabung atau sewa sebelum KPR melalui skema RTO, menjadi solusi yang tepat bagi pekerja informal. Masa inkubasi (menyewa) elama enam bukan sebelum KPR, menjadi jembatan bagi calon debitur untuk membersihkan data pinjol bermasalah di SLIK, dan membangun rekam jejak (histori) kredit yang baik.
“Masa inkubasi selama enam bulan digunakan untuk membangun repayment behavior dan credit profile hingga persiapan KPR. Selama proses RTO, pekerja informal juga dibantu menjadi mortgage-ready,” ujarnya.
Baca juga: Danantara Puji BTN Buka Akses Pembiayaan Bagi Pekerja Informal
Marine menambahkan, penerapan skema RTO membutuhkan pengawasan yang ketat dan regulasi yang jelas. Edukasi kepada masyarakat juga perlu terus ditingkatkan dengan melibatkan seluruh stakeholder perumahan. Selain itu, dibutuhkan dukungan teknologi yang kuat dan pemanfaatan alternatif data sebagai perhitungan kelayakan kredit.
“AI dan machine learning dapat menilai kelayakan kredit lebih akurat. Jadi, tidak harus dari rekening koran di bank, tapi data penghasilan calon konsumen misalnya bisa dianalisis dari transaksi di Tokopedia dan Gojek,” ungkap Marine.
Marine menyebut, skema RTO telah banyak diterapkan di beberapa negara seperti Own Home di Australia, Divvy di AS, Landis di AS, dan Homebase di Vietnam. Seluruhnya bisa dijadikan benchmark bagi skema RTO di Indonesia, karena sama-sama menyasar pekerja informal.
Sementara Nelly Suryani yang akrab disapa Maria, mengakui pembiayaan perumahan untuk pekerja informal memiliki tantangan dan peluang.
Salah satunya, dia menyoroti rencana penyesuaian tenor KPR hingga 40 tahun guna menurunkan beban cicilan bulanan dan meningkatkan keterjangkauan kepemilikan rumah.
Baca juga: Bank BJB Kembangkan Pembiayaan Rumah Untuk Pekerja Informal
Menurut Maria, dengan tenor KPR hingga 40 tahun, maka daya serap KPR FLPP akan makin besar. Terlebih, stok kuota FLPP saat ini cukup besar mencapai 350.000 unit.
“Tenor KPR 40 tahun bila diterapkan, akan menjangkau pasar yang lebih luas termasuk pekerja informal. Perpanjangan tenor ini sebuah solusi, dan kita tunggu regulasinya. Kita patut memberikan apresiasi tinggi kepada Presiden Prabowo dengan kebijakannya, karena positif memperluas pasar perumahan termasuk ke pekerja informal,” tuturnya.