Opini: Hunian Pekerja Perkotaan: Apartemen

Oleh: Martin Hutapea, Head of Research & Consultancy Leads Property Indonesia

Pasar apartemen Jakarta periode kuartal kedua 2026 ini mencapai angka 260.236 unit atau hanya bertambah 336 unit saja di kuartal ini dengan penambahan yang disumbangkan oleh area Jakarta Selatan. Tapi penambahan unit untuk periode ini bukan dari proyek baru yang dibangun melainkan kelanjutan dilepasnya produk hunian ke pasar dari sebuah tower yang sebelum pandemi telah dibangun terlebih dahulu.

Jarangnya launching baru menandai sikap berhati-hati pengembang di tengah penyerapan pasar yang masih belum kuat dan ketidakpastian daya beli masyarakat. Namun begitu ada kemungkinan hingga akhir tahun ini akan diluncurkan sebuah tower baru yaitu Tower Eluna di Casa Grande, Jakarta Selatan.

Permintaan di kuartal kedua ini hanya tercatat di angka 203 unit yang lebih didominasi oleh segmen atas. Angka ini masih relatif rendah dan tidak beda jauh dari permintaan pada kuartal sebelumnya. Tingkat penjualan sedikit turun ke angka 83,2 persen oleh permintaan kuartalan yang lebih rendah ketimbang tambahan pasokan yang disebutkan di atas.

Dari harga jual juga masih stabil di angka rata-rata Rp28,3 juta/m2. Harga rata-rata unit apartemen di area CBD mencapai Rp59 juta/m2 sementara non CBD Rp49 juta/m2. Hingga saat ini masih cukup banyak unit apartemen yang belum terserap pasar.

Agar bisa lebih terserap di segmen masal, generasi muda Jakarta yang bekerja di area CBD yang mengharapkan work-life balance, merupakan target yang relevan. Kalangan ini membutuhkan hunian kondominium yang mudah dan cepat diakses dari stasiun MRT/LRT agar tidak membuang waktu berkendara di j alanan tapi affordable dengan luas unit yang memadai ditambah dengan fasilitas lengkap

Bila ingin memiliki apartemen untuk kalangan single, unit tipe 1 BR (40-45 m2) di harga Rp800 juta-Rp900 jutaan itu menarik karena menawarkan unit yang lebih nyaman dibandingkan yang luasannya 30 m2.

Kemudian untuk yang memiliki keluarga, diperlukan unit size yang memadai juga misalkan tipe 2 BR seluas 60-80 m2 di harga Rp1,2 miliar-Rp1,6 miliar. Ini relevan untuk keluarga dengan satu anak. Sedangkan untuk keluarga dengan dua anak, tipe 3BR seluas
90-110 m2 cukup menarik dengan harga di Rp1,8 miliar-Rp2,2 miliar per unit.

Tren hunian tipe studio maupun 3 BR yang ditawarkan pada masa lalu tidak lagi relevan di luasan 20 m2 (studio) hingga 65 m2 (3 BR) karena terlalu sempit. Sementara untuk unit mix yang lebih besar harganya terlampau mahal.

Maka bila hendak membangun hunian vertikal yang baru, unit mix perlu dipertimbangkan. Kondisi ini bisa berlaku bagi proyek-proyek yang mungkin mangkrak dan perlu “dihidupkan” kembali.

Dengan sepeti yang dipaparkan ini, maka calon pembeli yang tidak mau menghabiskan waktu di jalan terlalu lama serta tidak mau menghabiskan biaya mahal karena operasional berkendaaan, bisa memilih rumah di area Bodetabek dengan membeli unit apartemen yang mudah diakses dari Stasiun MRT/LRT dan bisa mendapatkan luas unit yang memadai dengan harga yang affordable.