EBA Ritel Berbasis KPR, Investasi Yang Cocok Untuk Millennials

HousingEstate, Jakarta - Bunga tinggi adalah kendala banyak orang di Indonesia membeli rumah dengan kredit pemilikan rumah (KPR) dari bank. Penyebab bunga tinggi itu, ketiadaan sumber dana jangka panjang. Penyaluran KPR (mortgage) masih mengandalkan dana jangka pendek seperti deposito dan tabungan. Akibatnya terjadi maturity mistmach, kesenjangan sumber dana dengan penyaluran kredit. KPR berjangka hingga 25-30 tahun dibiayai dengan dana berjangka paling lama 1-2 tahun. Bank pun harus terus me-roll over sumber dananya yang tentu saja mahal biayanya.

Solusi persoalan tersebut adalah, menghimpun sumber dana jangka panjang seperti fasilitas hipotik sekunder atau secondary mortgage facilities (SMF). Dengan SMF kita bisa menarik dana jangka panjang dari pasar modal untuk membiayai pembangunan rumah. Caranya, perusahaan pengelola SMF yang dibentuk untuk mengembangkan pasar pembiayaan sekunder perumahan (secondary mortgage market) seperti PT Sarana Multigriya Finansial (SMF), membeli dari bank penyalurnya (originator) piutang KPR (primary mortgage) yang paling lancar cicilannya dan belum jatuh tempo, misalnya sudah berjalan lima tahun dari tenor 15 tahun. Lalu menerbitkan surat berharga (sekuritas) atau efek berjangka panjang dengan jaminan aset KPR itu, dan menjualnya di pasar modal dengan tingkat bunga tertentu.

Di pasar modal, sekuritas berbasis aset piutang itu lazim disebut efek beragun aset (EBA). Dana hasil penjualan EBA itu kemudian diberikan kepada bank, sehingga bank bisa segera menyalurkan KPR lagi tanpa harus menunggu KPR yang disalurkan sebelumnya lunas. Dengan demikian akselerasi penyaluran KPR menjadi lebih cepat dan masif dan bunganya lebih efisien. Pembeli EBA bisa investor korporasi seperti dana pensiun dan asuransi, bisa juga perorangan layaknya membeli saham dan reksadana.

Pemilik duit mau membeli karena efeknya diterbitkan BUMN dengan jaminan sangat kuat berupa real asset berkualitas premium, sehingga mendapat rating paling tinggi (triple A) dari perusahaan pemeringkat efek, dan tingkat bunganya tinggi jauh di atas bunga deposito. Sejak berdiri tahun 2005 sampai Juni 2018, PT SMF sudah  mensekurititasi piutang KPR senilai Rp42 triliun. Tapi, yang membeli efeknya masih terbatas pada investor institusi. Perorangan belum ada.

Pendapatan tetap

Tapi, awal Agustus 2018 PT SMF menerbitkan EBA berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP) ritel yang bisa dibeli perorangan, dengan nilai pembelian minimal Rp100.000. Kupon (bunga)-nya 8,6 persen per tahun. Jatuh tempo final efek tanggal 7 Maret 2022. Namun, PT SMF memperkirakan, EBA-SP ritel SMF-BTN01 Kelas A (berbasis aset piutang KPR BTN) ini akan lunas lebih awal, karena kumpulan tagihan KPR-nya mempunyai rata-rata tertimbang jatuh tempo (weighted average life) 2,08 tahun.

“Ini EBA-SP ritel pertama yang diterbitkan SMF. Tujuannya memperluas dan mengembangkan basis investor dari kalangan milenial dan masyarakat umum. Dengan EBA-SP ritel, investor punya lebih banyak alternatif investasi dengan return kompetitif selain saham, reksadana, dan lain-lain,” kata Ananta Wiyoga, Direktur Utama PT SMF.

Pada tahap awal PT SMF bekerja sama dengan BNI Sekuritas yang sudah memiliki portal e-trading untuk melayani jual beli reksadana dan efek lain, untuk memasarkan EBA-SP ritel ini. Presiden Direktur BNI Sekuritas Adiyasa Suhadibroto menyatakan, EBA-SP ritel ini sangat menarik bagi investor pemula, karena aman dan memberikan pendapatan tetap (fixed income) yang tinggi.

Bunga deposito berjangka 12 bulan saat ini rata-rata hanya enam persen sebelum dipotong pajak, sedangkan Surat Utang Negara (SUN) bertenor dua tahun sekitar tujuh persen. “Pembeli EBA-SP ritel akan menerima pembayaran kupon setiap tiga bulan. Efek ini juga likuid karena investor bisa menjualnya sewaktu-waktu,” ujarnya. Pemesanan bisa dilakukan melalui 46 cabang BNI Sekuritas di seluruh Indonesia selain secara online. Penyelesaian transaksi (settlement) T+1 atau sehari setelah transaksi. “Jadi, sangat likuid,” tukasnya.

Sosialisasi dan edukasi memang penting untuk mempopulerkannya supaya pasar tahu dan meminatinya. Serupa dengan Obligasi Ritel Indonesia (ORI) dan Sukuk Ritel yang diterbitkan pemerintah, awalnya kurang diminati kendati bunganya tinggi. Tapi, seiring waktu dan intensifnya sosialisasi, peminatnya makin banyak. Sekarang praktis sudah banyak pemilik duit yang mengenal kedua instrumen investasi paling aman itu.

Begini Cara Berhitungnya

Pemilik duit yang ingin berinvestasi dalam EBA-SP ritel ini tinggal mendatangi kantor cabang BNI Sekuritas terdekat, atau memesan melalui portal e-trading di laman resminya dengan meng-klik tombol “Daftar Sekarang”. Kemudian print dan tandatangani formulir pembukaan rekening serta perjanjiannya, setelah itu kirim ke BNI Sekuritas (Unit Trading) di Jalan Jenderal Sudirman Kav 76-78, Jakarta.

Agar memberikan return investasi yang memadai, tentu saja investor tidak dianjurkan membeli dengan nilai minimal Rp100.000, karena keuntungan yang didapat teramat mini sehingga tidak sebanding dengan effort (usaha dan biaya) yang dikeluarkan termasuk pajak dan fee untuk perusahaan sekuritas. Berapa nilai pembelian minimal yang layak, tergantung masing-masing investor dan perhitungan terhadap effort yang harus dikeluarkan.

Sebagai gambaran, bila anda membeli EBA-SP senilai Rp1 juta, 60 hari sebelum tanggal pembayaran kupon di harga 101,75 persen, kupon 8,6 persen per tahun yang dibayarkan setiap tiga bulan atau empat (4) kali setahun, maka total dana yang harus anda keluarkan mencapai Rp1.024.667. Yaitu, dari (Rp1.000.000 x 101,75 persen) + (30/360 x Rp1.000.000 x 8,6 persen) = Rp1.017.500 + Rp7.167.

Pokok EBA-SP diamortisasi setiap periode pembayaran atau per tiga bulan. Katakanlah anda memperoleh pembayaran pengembalian pokoknya Rp15.000 per tiga bulan. Itu berarti total dana berikut kupon yang akan anda terima mencapai sekitar Rp36.500. Yaitu, dari (8,6% : 4) x Rp1.000.000 = Rp21.500, kemudian ditambah pokok Rp15.000.

Bila anda menjual seluruh kepemilikan EBA-SP 30 hari setelah tanggal pembayaran kupon di harga 102 persen, anda akan mendapatklan uang Rp1.011.759. Yaitu, dari sisa pokok utang x harga + (accured interest) = [(Rp1.000.000-Rp15.000 = Rp985.000) x 102 persen] + (30/360 x Rp985.000 x 8,6 persen) = Rp1.004.700 + Rp7.059.

Jadi, keuntungan yang anda raih dari investasi EBA SP itu adalah (nilai penjualan + penerimaan kupon dan pokok) – nilai pembelian = (Rp1.011.759 + Rp36.500) – Rp1.024.667 = Rp23.592. Untuk instrumen investasi apapun, saat awal berinvestasi, anda memang perlu sedikit berkerut agar bisa memahaminya.