HousingEstate, Jakarta - Di banyak negara pemasaran properti seperti apartemen juga dilakukan secara preproject selling atau inden. Bedanya, di negara-negara itu keamanan konsumen, termasuk konsumen asing, sangat terlindungi dari kemungkinan developer wanprestasi. Pemasaran properti di Australia bisa menjadi salah satu contoh.

Seperti pernah ditulis di rubrik Properti Luar Negeri majalah HousingEstate edisi Oktober 2019 dan September 2020, negara Kanguru itu membebaskann orang asing membeli properti baik rumah tapak (landed house) maupun apartemen tanpa batasan harga. Salah satu grup usaha developer yang rajin menawarkan proyek properti itu di Indonesia adalah Crown Group milik Iwan Sunito yang berasal dari Kalimantan.

Menurut Reiza Juremi, Senior Property Consultant Crown Group, orang asing yang  membeli properti di Australia hanya membutuhkan dua syarat. Yaitu, non permanent residence dan mengajukan aplikasi foreign investor vpboard (FIV). “FIV itu semacam aplikasi dari otoritas di Australia yang harus diisi saat meneken kontrak pembelian. Kalau aplikasi ini disetujui, orang asing bisa membeli properti baru dari developer di Australia, bukan yang seken,” katanya.

 

Status hak milik

Orang asing bisa membeli properti seken dari perorangan, tapi bangunannya tidak boleh digunakan, harus di-demolish dan dibangun baru dalam jangka 6-12 bulan. Yang membangun si pembeli sendiri dengan mendaftarkannya ke council permit, semacam lembaga untuk menerbitkan IMB dan izin lain di Australia. Status kepemilikan properti bagi orang asing adalah free hold atau semacam sertifikat hak milik (SHM) yang berlaku selamanya dan bisa diwariskan.

 

Masuk trust account

Sistem pembelian propertinya juga inden seperti di Indonesia. Bedanya, pengembang tidak bisa menggunakan sepeser pun uang yang disetor konsumen. Setiap konsumen yang melakukan pemesanan, harus membayar booking fee yang besarannya ditentukan developer. Umumnya senilai Aus$5.000. Fungsi booking fee untuk mengikat unit yang dipesan dan sifatnya full refundable. Bila pesanan dibatalkan, booking fee dikembalikan 100 persen.

Bila pemesanan berlanjut, konsumen menandatangani contract of sales dengan membayar depe 10 persen dari harga jual. “Depe yang 10 persen itu tidak masuk ke rekening developer, tapi ditampung di trust account oleh lawyer dan diawasi pemerintah. Uangnya tetap aman, bahkan berbunga senilai bunga deposito di Australia. Jadi, developer pantang membangun dengan uang konsumen,” jelasnya.

Sisa pembayaran 90 persen dilunasi saat propertinya sudah jadi dan siap diserah-terimakan berikut sertifikatnya. Serah terima unit hanya bisa dilakukan setelah sertifikat unit sudah diterbitkan council. Pelunasan bisa secara tunai atau dengan kredit pemilikan (KPR/KPA) dari bank. Pengajuan kredit enam bulan sebelum propertinya dijadwalkan jadi. Bila pengajuan KPR/KPA ditolak bank, konsumen harus melunasi propertinya secara tunai. Bila tidak mampu, transaksi jual beli batal dan setoran depe hangus. .

 

Status tanah

Untuk apartemen status kepemilikan unitnya juga mencakup bidang tanahnya. Kalau di Indonesia, status tanah apartemen biasanya Hak Guna Bangunan (HGB) atau bahkan Hak Pengelolaan (HPL), yang tidak mencerminkan status kepemilikan dari setiap pemilik unit apartemen di atas tanah tersebut, di Australia status tanah yang di atasnya dibangun apartemen adalah milik body corporate. Yaitu, rukun warga di sebuah bangunan yang kepemilikannya dibagi rata ke pemilik unit-unitnya. “Kalau suatu saat apartemennya mau diambil alih (pihak lain), harus ada kesepakatan dulu dari minimal 75 persen pemilik unit. Kalau mayoritas pemilik tidak sepakat, apartemen tersebut tidak bisa diapa-apakan,” kata Reiza.

 

Bisa dijual/disewakan langsung

Tak ada nilai minimal properti yang bisa dibeli orang asing di Australia. Hanya, ada sedikit perbedaan antara pembelian landed house dan apartemen. Untuk rumah tapak, propertinya harus dihuni sendiri atau disewakan. Bila dalam 6-12 bulan dibiarkan kosong, pemilik akan dikenakan pajak tambahan atau vacant tax satu persen dari nilai propertinya. Menyewakan propertinya bisa dilakukan sendiri. Bila menggunakan jasa broker, umumnya dikenakan komisi 5,5 persen yang akan dipotong setiap bulan dari harga sewa. Menjualnya lagi juga bisa langsung dilakukan pemilik, tanpa aturan harus di-keep selama sekian tahun atau terkena pajak tambahan seperti di Singapura. Di Australia  properti milik orang asing hanya diwajibkan dijual kembali kepada penduduk tetap atau permanent resident. Aturan ini berlaku sama di seluruh negara bagian di Australia. Yang berbeda hanya stamp duty-nya.

 

Pajak simpel

Terkait perpajakan, aturannya juga lebih simpel. Setiap orang asing yang membeli properti di Australia hanya dikenakan dua jenis pajak. Yaitu, stamp duty 4 persen plus foreign surcharge 8 persen. Komposisi pajak ini bisa berbeda di negara bagian lain. Misalnya, 4+8  di New South Wales, dan 5+7 di Melbourne. Tapi, rata-rata totalnya tetap 12 persen. Ada juga pajak lain untuk orang asing yang nilainya berjenjang tergantung nilai properti yang dibeli. Di bawah Aus$1 juta pajaknya 5.000 dollar, Aus$ 1-2 juta sekitar 10 ribu dollar, di atas Aus$ 2 juta senilai 20 ribu dollar, dan seterusnya.

 

Informasi pasar dan reputasi developer

Untuk mengetahui harga pasaran properti hingga kredibilitas developernya, tersedia banyak saluran seperti domain.com.au, realestate.com.au, dan sejenisnya yang menginformasikan medium price di suatu daerah. Ada juga instansi semacam badan pertanahan atau menggandeng penilai (valuer) yang semuanya bersertifikat. “Di Australia yang seperti ini agak ketat karena semuanya harus sesuai sertifikasinya. Bahkan, untuk kontrak terkait transaksi jual-beli, pembeli dan penjual harus diwakili notaris dan pembicaraannya antar notaris,” jelas Reiza.

 

Developer wanprestasi, konsumen tetap aman

Mekanisme pengembangan proyek di Australia prinsipnya sama seperti di Indonesia. Developer bisa memiliki seluruh tim pengembangan mulai dari konsultan, kontraktor, hingga tim marketing. Bisa juga melakukan kerja sama dengan tim konsultan, kontraktor, hingga tim marketing eksternal yang semuanya bersertifikat. Beberapa developer memiliki tim internal dikombinasi tim eksternal.

Untuk mengantisipasi kemungkinan proyek molor atau telat dibangun, developer berhak menyebutkannya di kontrak yang disebut sunset clause, atau klausul yang memberikan hak bagi developer untuk telat. Umumnya developer mencantumkan 2-3 tahun untuk sunset clause sehingga konsumen tidak bisa menuntut apapun dalam masa tenggang ini. Namun, depe 10 persen yang sudah disetor konsumen ke trust account tetap mendapatkan bunga selama masa tenggang itu. Lewat masa itu ada lagi klausul resign contract, bisa dari pembeli atau developer. Kalau pembeli yang resign, depe 10 persen yang sudah disetor itu hangus. Sebaliknya, bila developer yang mundur, depe 10 persen itu dikembalikan plus bunga 10 persen.

 

Harus menambah value lingkungan

Untuk mengembangkan apartemen, di Australia diterapkan aturan dan persyaratan yang ketat baik secara teknis lingkungan, konstruksi, maupun proses penjualan. Setiap developer harus mengajukan konsep dan rencana pembangunannya ke pemerintah setempat. Pemerintah setempat akan mengecek apakah proyek yang akan dibangun sudah sesuai dengan aturan dan tata ruang wilayahnya. Konsep bangunannya juga diperiksa, apakah cocok dengan lingkungan, apakah menambah value lingkungan dan terintegrasi dengan transportasi umum? Kalau semuanya oke, baru pemerintah setempat menerbitkan IMB.

 

Sesuai supply demand

Hal lain yang juga diperiksa adalah populasi dikaitkan dengan supply demand hunian di wilayah. “Makanya, vacancy rate (tingkat kekosongan) apartemen di Waterloo misalnya, dan secara umum di berbagai kota lain di Australia, hanya dua persen. Kalangan penyewa bisa antri dengan 12 calon penyewa lain untuk mendapatkan unit apartemen karena pengembangannya sangat diatur jumlahnya itu,” ujar Reiza. Karena itu pula valuasi nilai properti di Australia bisa lebih riil dengan kondisi pasar.

 

Di Indonesia sangat enak

Keamanan yang tinggi membeli properti di luar negeri seperti Australia itu dikonfirmasi Okie Imanto, CEO Greenwoods, perusahaan developer yang banyak mengembangkan townhouse atau mini real estate di Jakarta dan sekitarnya, ditambah di Melbourne (Australia) berupa apartemen kecil low rise.

Menurut sarjana ekonomi dan keuangan dari RMIT University (Melbourne) dan master of science risk management dari University of New South Wales (Sydney) itu, regulasi pengembangan properti di Indonesia sangat enak. Developer bebas memasarkan proyek saat masih berup gambar, dengan uang konsumen langsung masuk rekeningnya, tidak ke rekening penampungan (escrow account). “Bahkan, rumah mulai dibangun pondasinya pun, bank sudah mau mengucurkan kredit,” katanya dalam sebuah wawancara dengan HousingEstate beberapa waktu lalu.

Beda dengan di Australia. Di sana konsumen juga menyetor uang muka untuk pembelian properti inden sebesar 10 persen. Tapi, developer tidak boleh menyentuh uang itu, kecuali setelah proyeknya jadi dan unitnya sudah mendapat sertifikat. Developer juga tidak boleh membangun sendiri proyek propertinya, tapi harus menggunakan jasa kontraktor berlisensi. Begitu pula pemasarannya, harus memakai agen properti berlisensi. “Agen properti harus berada di tengah, menjembatani kepentingan konsumen dan developer, membantu konsumen mencarikan notaris, hingga membantu melakukan serah terima dari developer ke konsumen. Sangat professional. Kepentingan konsumen dilindungi banget,” jelas Okie.

Proses pengajuan izin proyek properti di Australia mudah, karena semuanya sudah baku dan dilaksanakan secara obyektif. Spesifikasi bangunan yang akan dipakai developer juga  harus dirinci sedetil-detilnya. Misalnya jendela, akan diletakkan di mana, menghadap ke mana, berapa ukurannya, apa warna kusennya, apa bahan kusen yang dipakai, apa jenis dan warna kacanya, dan lain-lain. Semuanya sudah harus selesai didiskusikan konsultan developer dengan instansi berwenang sebelum proyek dilaksanakan. Nanti saat pelaksanaan, juga ada tim pemerintah kota yang melakukan pengawasan secara berkala ke lapangan. Jadi siapapun developernya, kualitas bangunan yang dihasilkan sama.

“Tugas developer di Australia jauh lebih ringan. Tinggal beli lahan, mengurus perizinan, pekerjaan administrasi, dan mencarikan pendanaan. Mengurus perizinan pun dibantu konsultan. Karena itu saya hanya menempatkan dua staf (untuk proyek) di sana. Untuk koordinasi dengan staf itu dan memantau progress pembangunan proyek, kami manfaatkan kemajuan teknologi informasi,” tutur Okie. Entah kenapa sampai sekarang pemerintah Indonesia tidak juga meniru sistem yang baik itu, supaya konsumen tidak terus menjadi korban developer brengsek yang seenaknya wanprestasi.