Opini: Pasar Properti Jabodetabek: Defensive Mode
Oleh: Hern Rizal Gobi, Senior Manager of Research & Consultancy Savills Indonesia
Dalam kurun waktu April-Juni 2026, pasar properti di Jabodetabek secara umum masih bergerak dengan aktivitas yang relatif terbatas. Hal ini disebabkan oleh kondisi politik global yang masih belum stabil terutama konflik antara Amerika dan Iran yang menyebabkan kondisi ketidakpastian, baik dari sisi bisnis dan juga kondisi ekonomi domestik.
Hal ini telah memengaruhi sentimen dunia usaha dan mendorong pelaku pasar untuk mengambil sikap yang lebih berhati hati dalam melakukan ekspansi maupun investasi.
Dari sisi makroekonomi domestik, kondisi nilai tukar rupiah yang menunjukan pelemahan hingga menyentuh level Rp18.000 dan inflasi Indonesia berada di level 3,34 persen pada akhir Juni, atau sedikit dibawah ambang batas atas target Bank Indonesia, turut menahan pertumbuhan positif pasar properti yang sebelumnya diperkirakan mulai berlangsung di tahun 2026.
Saat ini developer maupun pengelola cenderung bersikap bertahan dan tidak expansif, melainkan berfokus pada efisiensi dan repositioning untuk tetap kompetitif. Mereka lebih memilih untuk mengoptimalkan asset yang ada dengan tidak menaikan harga jual maupun harga sewa properti.
Di sektor perkantoran, ketidakpastian akibat konflik geopolitik tercermin dari beberapa calon penyewa yang membatalkan inspeksi. Savills juga mencatat satu tenant dari sektor energi membatalkan rencana ekspansi satu lantai di kawasan Sudirman akibat konflik Selat Hormuz.
Saat ini permintaan baru space perkantoran sangat terbatas dan trennya mereka mencari ruang kantor tidak terlalu besar (150-300/m2) dengan kondisi sudah fit-out dan siap untuk digunakan.
Baca juga: Opini: Gerak Mal dari Pusat Belanja ke Lifestyle
Pada pasar apartemen, pasokan baru hanya ada satu dari project SkyHouse BSD dengan tower barunya tower Esplanade, dengan total unit 1,300 unit. Secara umum, tantangan pasar apartemen di kondisi saat ini makin kompleks.
Dengan kenaikan tingkat suku bunga acuan sebesar 5,75 persen, naik 100 basis point selama kuartal kedua ini, turut menekan affordabilitas konsumen. Disaat yang sama, tingkat non-performing loan (NPL) yang terus naik membuat bank akan berhati-hati dalam menyalurkan kreditnya sehingga calon konsumen akan lebih sulit mendapatkan persetujuan atas permohonan KPR/KPA nya.
Calon konsumen pun saat ini semakin selektif dalam memilih apartemen dengan mengutamakan proyek berkualitas yang dikembangkan oleh pengembang yang reputable. Sementara itu, pengembang berupaya mempertahankan momentum penjualan melalui berbagai insentif dan skema bayar yang fleksible dengan menahan harga tetap stabil agar menarik untuk calon pembeli.
Pasar pusat perbelanjaan semakin terpolarisasi di mana mal dengan lokasi yang strategis, tenant mix yang kuat, serta konsep gaya hidup dan hiburan yang relevan terus menarik ekspansi beberapa brand baru dari luar negeri, sekaligus mempertahankan okupansi yang tinggi, 85-95 persen.
Baca juga: Opini: Sektor Perhotelan Jakarta-Bali
Sebaliknya, mal di lokasi penyangga Jakarta terutama di mal-mal level menengah bawah menunjukan tingkat keterisian yang cenderung turun, rata-rata berkisar 50-70 persen. Ada tren juga saat ini bahwa mal-mal eksisting yang sudah tua, untuk menjaga daya saing, mereposisi aset mereka dengan merevitalisasi aset mereka dan mengoptimalkan tenancy mix untuk tetap relevan dengan perubahan preferensi konsumen.
Di sektor perhotelan, tingkat rata-rata okupansi menunjukkan perbaikan dibanding kuartal lalu, naik sebesar 4-5 persen, didorong oleh meningkatnya perjalanan domestik dan aktivitas korporasi. Namun, persaingan tetap ketat seiring pasokan baru dan permintaan dari sektor pemerintah (MICE) yang masih lemah.
Saat ini, operator lebih berfokus pada peningkatan kualitas aset, promosi yang terarah, penambahan fasilitas yang dibutuhkan oleh target marketnya demi optimalisasi tingkat hunian.
Baca juga: Opini: Kawasan Industri
Sementara itu kawasan industri di Jabodetabek masih menunjukkan fundamental yang solid meskipun aktivitas transaksi melambat. Permintaan lahan dari sektor data center tetap menjadi penggerak utama pasar sementara pelaku manufaktur cenderung lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan investasi hingga kondisi ekonomi lebih kondusif. Developer cenderung mempertahankan harga lahan namun kenaikan rata-rata harga lahan lebih dipengaruhi oleh faktor kurs dolar yang menguat terhadap rupiah.
Pasar pergudangan modern juga tetap menunjukkan ketahanan dengan tingkat okupansi 90,1 persen di tengah ketidakpastian ekonomi. Permintaan masih didorong oleh operator logistik, 3PL, manufaktur, dan e-commerce yang stabil sehingga tingkat hunian tetap tinggi. Dalam situasi saat ini, pemilik gudang lebih mengutamakan stabilitas okupansi dan retensi penyewa dibandingkan mendorong kenaikan tarif sewa secara agresif.
Secara keseluruhan, pasar properti Jabodetabek hingga semester pertama tahun 2026 masih menunjukan stabilitas meskipun sangat selektif di tengah tantangan saat ini. Pelaku pasar kini lebih mengutamakan efisiensi, optimalisasi aset, dan peningkatan kualitas dibanding ekspansi atau menaikan harga sewa. Adapun prospek semester kedua 2026 akan sangat bergantung pada membaiknya kondisi global, stabilitas ekonomi domestik, serta pulihnya kepercayaan dunia usaha.