Beli Rumah Lelang, Murah Tapi Beresiko

Kita kerap mendengar sejumlah bank melelang rumah yang menjadi agunan KPR karena pemiliknya tidak dapat membayar cicilan alias macet. Rumah yang dilelang jauh lebih murah dari nilai sesungguhnya, karena itu peminatnya banyak. Namun membeli seperti itu tidak sesederhana yang dibayangkan. Ada syarat dan konsekwensi yang harus dipenuhi konsumen. Selain menyerahkan uang ke bank untuk melunasi sisa kredit, konsumen harus mau mengikuti prosedur administrasi yang lumayan panjang. Semua dokumen legalitas masih dipegang pihak bank kendati pembayarannya sudah beres.

Intinya, konsumen perlu sabar menunggu dan percaya pada bank yang melelang rumah. Bank perlu waktu dua minggu sampai satu bulan untuk memprosesnya. Itu juga kalau sertifikat rumah sudah pecah. Dalam banyak kasus sertifikat masih dalam proses pemecahan dari sertifikat induk.

Konsumen bisa saja melakukan transaksi dengan pemilik rumah tanpa sepengetahuan bank. Tapi hal itu melanggar hukum karena mentransaksikan agunan bank. Agunan tidak boleh dipindahtangankan kecuali atas persetujuan bank. Transaksi di bawah tangan juga berisiko. Pembeli bisa dirugikan karena secara diam-diam setelah bertransaksi penjual (debitur) bisa melunasi KPR dan mengambil sertifikat rumah di bank. Bila selama masa kredit pembeli meninggal, rumah juga sulit diwariskan karena masih atas nama penjual.

Jarang ditolak

Katakanlah sampai berakhirnya masa KPR tak terjadi masalah. Pembeli tetap akan kesulitan mengurus balik nama rumah. Itu juga kalau penjual masih tinggal di tempat yang lama. Bila sudah pindah atau meninggal dunia, pembeli akan lebih repot lagi. Siapa yang berhak mengambil sertifikat rumah di bank? Sementara bagi penjual, risikonya hanya kalau pembeli juga menunggak cicilan setelah jual beli terjadi. Yang ditagih bank tetap penjual.

Karena itu jalan paling aman transaksi rumah yang kreditnya macet harus sepengetahuan bank. “Prosesnya seperti mengajukan aplikasi KPR baru,“ kata Dewi Damajanti Widjaja, Vice President Head, Marketing & Product Development PermataBank. Sebelum itu tentu saja sudah harus ada kesepakatan jual beli debitur penjual dengan pembeli. Di bank pembeli bisa memilih meneruskan cicilan (debitur baru) atau melunasi saldo KPR. Yang manapun pilihannya, pembeli (atau penjual tergantung kesepakatan) harus membayar biaya KPR.

Yaitu biaya administrasi, notaris, balik nama, BPHTB, dan percepatan pelunasan kredit kalau melunasi sisa kredit, dan biaya-biaya serupa ditambah provisi dan asuransi tapi minus biaya percepatan pelunasan kredit kalau pembeli memilih melanjutkan sisa cicilan KPR. Sebelumnya pembeli sudah mengisi aplikasi kredit dan memenuhi persyaratannya.

Dalam praktik jarang aplikasi KPR alih debitur begini ditolak bank, karena logikanya tidak mungkin orang berani membeli rumah dan mengambil alih kreditnya bila tidak kuat mencicil. Begitu aplikasi kredit disetujui, penjual dan pembeli tinggal meneken transaksi jual beli dan formulir persetujuan alih debitur. Seluruh proses memakan waktu 1 – 2 minggu setelah persyaratan lengkap tergantung kebijakan setiap bank.  Yoenazh