HousingEstate, Jakarta - Tahun 2022 ini ada 16 ruas tol baru yang akan dioperasikan di Indonesia, sebagian ruas atau sudah sepenuhnya. Sebanyak lima ruas ada di wilayah greater Jakarta atau Jabodetabek. Yaitu, Cimanggis-Cibitung, Cibitung-Cilincing, Bekasi-Cawang-Kampung Melayu, Cinere-Jagorawi, dan Cinere-Serpong.

Pembangunan dan pengoperasian jalan tol baru itu memberikan dampak positif bagi sejumlah kawasan di Jabodetabek. Ditambah tren kenaikan harga bahan bangunan dan perbaikan kondisi perekonomian secara umum sejak akhir 2021, perkembangan itu diperkirakan akan mendorong harga jual rumah di Jabodetabek makin meningkat pada semester dua 2022.

Hal itu terungkat dari marketbeat versi konsultan properti Cushman and Wakefield semester pertama 2022 yang diterima housingestate.id pekan lalu. “Sepanjang semester pertama 2022 rata-rata harga jual rumah di Jabodetabek meningkat 4,16 persen secara tahunan, karena perkembangan tersebut. Pada semester dua harga rumah itu diperkirakan akan lebih meningkat lagi,” tulis riset pasar Cushman and Wakefield itu.

Begitu pula harga tanah, akan ikut meningkat pada semester dua. Per Juni 2022 atau semester pertama, rata-rata harga tanah di Jabodetabek tercatat Rp12.016.405, meningkat dua persen secara tahunan.

Merketbeat Cushman menyebutkan, dengan berkurangnya pembatasan aktivitas publik, makin banyak orang yang divaksinasi, dan banyak perusahaan mulai beroperasi seperti sebelum pandemi, dan mulai pulihnya ekonomi secara bertahap, membuat pasar hunian tapak di Jabodetabek juga menunjukkan tanda-tanda perbaikan selama paruh pertama tahun 2022.

Rata-rata transaksi mencapai 25,9 unit per bulan per proyek atau naik 2,8 persen secara tahunan, atau 29 persen dalam nilai dengan penjualan rata-rata Rp46,8 miliar per bulan per proyek. Tangerang masih menjadi pasar yang paling aktif dengan rata-rata penyerapan 40,0 unit per bulan per estat, disusul Bekasi dengan 24,8 unit per bulan per estat.

Pemerintah kembali memperpanjang program insentif PPN untuk unit rumah sesuai kriteria yang siap serah terima paling lambat 30 September 2022. Sayangnya, ketersediaan rumah yang memenuhi kriteria sangat terbatas tahun ini. Penawaran paling banyak adalah rumah inden dan yang masih dalam tahap konstruksi.

Perbaikan pasar rumah tapak itu juga sebagian didukung oleh pelonggaran aturan KPR yang masih berlanjut hingga kini. Apalagi, banyak bank menawarkan promo bunga KPR yang kompetitif, menyusul kebijakan Bank Indonesia yang masih mempertahankan suku bunga acuan selama semester satu.

Namun, secara umum sama seperti semester sebelumnya, perpanjangan relaksasi KPR yang memungkinkan uang muka nol persen untuk seluruh fasilitas KPR hingga Desember 2022 itu, kurang efektif menggenjot penjualan rumah karena banyak pengembang dan bank masih mewajibkan adanya depe. Kebijakan depe dari perbankan dan pengembang itu sangat mempengaruhi pasar, karena 75 persen pembelian rumah dilakukan dengan KPR. Hanya 14 persen yang memakai cara bayar tunai bertahap dan 11 persen tunai keras.

Apalagi, end user terus mendominasi permintaan rumah selama semester pertama tahun ini, sekitar 76 persen dari total transaksi. Rumah menengah yang dicari keluarga muda atau pencari rumah pertama, mencakup 33 persen dari unit yang ditransaksikan. Namun, sejalan dengan makin banyaknya suplai rumah di segmen atas, penyerapan rumah di segmen atas juga meningkat 22 persen secara tahunan.

Selama semester I-2022 total ada 6.744 unit pasokan rumah baru ke pasar Jabodetabek. Berbeda dengan tren selama pandemi, sebagian besar pasokan baru itu ada di segmen atas, sebesar 32,1 persen, diikuti segmen menengah bawah 22,8 persen. Banyak perumahan di Jabodetabek, khususnya di Jakarta dan Tangerang, lebih banyak menawarkan rumah di segmen yang lebih tinggi dengan luas bangunan dan kaveling relatif lebih besar. Tren yang telah dimulai sejak semester sebelumnya menunjukkan optimisme dan kepercayaan pengembang terhadap aktivitas pasar secara umum.

Di tengah berlangsungnya perbaikan pasar, namun dibarengi masalah ekonomi global, pengembang ditempatkan pada posisi wait-and-see menjelang akhir tahun 2022. Apalagi, BI hampir pasti menaikkan bunga acuan merespon situasi ekonomi global dan nasional. Situasi ekonomi dunia dan nasional serta kebijakan BI itu akan sangat menentukan kondisi pasar perumahan selanjutnya. Apalagi, program insentif PPN akan berakhir pada September 2022 dan belum ada kabar perpanjangan program sampai saat ini.