Simak Nih, Cara Ubah HGB ke SHM
Ada beberapa status hukum terkait legalitas properti khususnya tanah. Yang paling umum yaitu Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Dengan status kepemilikan ini membuat aset lebih aman, bernilai tinggi, dan bebas dari batas waktu.
Nah, untuk mengubah status HGB ke SHM ada beberapa prosedur yang harus dilalui. Sebelumnya, kita pahami dulu perbedaan dua status tersebut. HGB adalah hak pemilik untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain yang biasanya berlaku selama 30 tahun dan bisa diperpanjang.
Status ini cocok untuk rumah, apartemen, atau properti komersial lainnya namun haknya terbatas hanya pada bangunan dan bukan pada tanahnya. Sementara SHM adalah status kepemilikan tertinggi atas tanah dan bangunan. Sertifikat ini tidak memiliki batas waktu dan bisa diwariskan maupun dijual kapan saja.
Pemilik SHM memiliki kendali penuh atas asetnya. Inilah alasan mengapa banyak orang ingin segera mengubah HGB menjadi SHM. Perbedaan ini membuat SHM lebih kuat secara hukum dibandingkan dengan HGB. Itulah mengapa meningkatkan status sertifikat menjadi langkah yang disarankan.
Bagaimana tahapannya? Dikutip dari laman Pegadaian Minggu (17/5), mengubah HGB ke SHM bisa dilakukan selama memenuhi syarat tertentu sesuai aturan dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN). Prosesnya juga tidak harus menunggu masa berlaku HBG habis.
Baca juga: Pemegang Sertifikat Tanah 1961-1997 Segera Mutakhirkan Data Tanah Supaya Tidak Tumpang Tindih
Tanah dengan status HGB bisa menjadi SHM jika digunakan sebagai rumah tinggal. Pemohon adalah warga negara Indonesia (WNI), tidak dalam sengketa, dan sesuai dengan aturan tata ruang. Jika semua syarat terpenuhi kita bisa langsung mengajukan perubahan kapan saja.
Beberapa langkahnya yaitu, datangi kantor BPN sesuai dengan lokasi properti dan proses pengajuan akan dimulai dari bagian administrasi. Isi formulir permohonan dengan data yang lengkap dan benar, lalu tanda tangan di atas meterai. Bayar biaya administrasi mulai dari Rp50.000 untuk luas tanah tertentu. Petugas akan melakukan pengecekan dokumen dan data. Untuk proses ini biasanya memakan waktu sekitar lima hari kerja.
Sebelum mengurus pengubahan HGB ke SHM, beberapa dokumen penting harus disiapkan. Syaratnya akan dibedakan berdasarkan luas tanah dengan melampirkan fotokopi KTP, KK, surat pemberitahuan pajak terhutang (SPPT) PBB, persetujuan bangunan gedung (PBG), sertifikat HGB asli.
Kemudian buat surat permohonan dengan melampirkan surat keterangan lurah atau desa dan pernyataan kepemilikan tanah. Jika luas tanah lebih dari 600 m2 perlu tambahan dokumen berupa constatering report atau laporan konstatering dari BPN.
Untuk biayanya ada beberapa komponen tergantung pada luas tanah dan nilai properti. Biaya pendaftaran dengan luas maksimal 600 m2 biayanya mulai Rp50.000 per sertifikat. Biaya ini dibayarkan saat mengajukan permohonan di kantor BPN sebagai biaya administrasi awal.
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) menjadi komponen biaya terbesar yang dihitung berdasarkan nilai tanah atau properti. Rumusnya 5% x (NPOP-NPOPTKP). NPOP yaitu nilai perolehan objek pajak dan NPOPTKP nilai tidak kena pajak (ditentukan daerah).
Baca juga: Opini: Sertifikat Tanah Elektronik, Sah Secara Hukum, Akankah Mati Secara Sosial?
Biaya pengukuran tanah berlaku untuk luas lebih dari 600 m2. Pengukuran dilakukan oleh petugas BPN untuk memastikan data tanah sesuai. Rumusnya (Luas Tanah/500 x 120.000)+100.000.
Biaya konstatering report berlaku untuk tanah lebih dari 600 m2. Konstatering report adalah proses pencocokan data fisik dan yuridis tanah. Rumusnya (Luas Tanah/500×20.000+350.000)/2
Ubah HGB ke SHM juga bisa dilakukan melalui notaris jika tidak sempat mengurus sendiri. Cara ini lebih praktis, tetapi membutuhkan biaya tambahan. Notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) akan membantu seluruh proses administrasi hingga selesai sehingga kita tinggal menyiapkan dokumen yang dibutuhkan.
Biaya jasa notaris progresif dengan persentase maksimal 2,5 persen (turun progresif hingga maksimal 1 persen) dari nilai transaksi. Besarnya bisa berbeda tergantung pada wilayah dan kompleksitas kasus. Misalnya, biaya 2,5 persen untuk transaksi hingga Rp100 juta sedangkan 1,5 persen untuk transaksi senilai Rp200 juta.