Return Hotel Makin Menarik, Kondotel Kian Banyak Dilirik

Dulu orang melihat hotel hanya dari merek operator (pengelola)-nya. Padahal, hotel terdiri dari dua unsur: pemilik (owner) dan operator. Bisnis kondotel (kondominium hotel atau apartemen hak milik yang dioperasikan sebagai hotel) menawarkan yang pertama, kepemilikan hotel sebagai investasi jangka panjang. Jadi, Anda bisa menjadi pemilik hotel meskipun hanya berupa satu unit kamar. Untuk itu Anda memperoleh pendapatan sewa berdasarkan luas unit yang dibeli yang disebut return of investment (RoI).

Sebagai pemikat selama beberapa tahun pertama setelah kondotel dibeli, pengembang menjamin kepastian pendapatan sewanya, misalnya 8–10 %/tahun dari harga beli. Setelah itu bagian pendapatan sewa Anda tergantung tingkat isian (okupansi) hotel. Anda juga diberi hak menginap gratis di kondotel, misalnya 21 hari/tahun. Tidak seluruh unit dijual, sebagian tetap menjadi milik developer sebagai semacam garansi sekaligus sumber pendapatan berulang (recurring income).

“Bisnis ini kian menjamur karena return-nya cukup menarik. Developer menggandeng operator yang bagus (sebagai pengelola). Mereka nggak akan sembarangan (menjadi operator) karena menyangkut nama baik,” kata Fransiska Hendri dari Svarga Property, pemasar beberapa kondotel di Bali, Yogyakarta, dan Jakarta. Return hotel menarik karena meningkatnya kesejahteraan dan mobilitas orang yang menaikkan permintaan terhadap penginapan. Kini banyak investor membeli kondotel minimal satu di setiap kota yang dianggap prospektif. Berikut penawaran sejumlah kondotel di enam kota yang berhasil dihimpun HousingEstate.

Jakarta dan sekitarnya

Latar belakang pengembangan kondotel di setiap kota berbeda. Di Jakarta misalnya, daya tariknya lebih karena faktor bisnis ketimbang turisme. Secara umum hotel bisnis lebih stabil dibanding hotel yang bergantung pada turisme yang sensitif terhadap isu-isu non bisnis. “Pasar kondotel Jakarta mulai punya market sendiri karena orang menganggap (kondotel di) Bali sudah kemahalan,” ujar Fransiska. Pembelinya terutama profesional (65%) dan pensiunan (20%).

Kondotel ditawarkan di banyak lokasi, terutama di sekitar kawasan pusat bisnis (CBD) seperti Jl Gatot Subroto–Jl Rasuna Said, Jl MT Haryono–Cawang, dan Jl TB Simatupang, atau di jangkauan kawasan industri seperti di berbagai kota baru (township) di pinggiran Jakarta (Bodetabek), atau di kawasan yang belum punya hotel yang representatif. Misalnya, PT Pardika Wisthi Sarana mengembangkan Woodland Park (3,15 ha) di Kalibata, Jakarta Selatan, berisi empat tower apartemen hak milik (kondominium) dan satu menara kondotel mencakup 1.100 unit hunian.

Di kawasan Kalibata yang dekat dengan Jl Gatot Subroto–MT Haryono dan Cawang, juga tidak jauh dari TB Simatupang, belum ada hotel yang bagus. Karena itu developer berani memberi garansi sewa 8%/tahun untuk dua tahun pertama plus hak menginap 21 poin setahun. Swiss-belhotel menjadi pengelola kondotel 212 kamar itu setara hotel bintang empat.

“Kita harus melihat lokasi dimana demand hotel ada tapi hotelnya belum ada seperti di Kalibata. Suplai hotel sama demand-nya apakah sebanding?” kata Fransiska. Kondotel yang dipasarkan sejak akhir 2012 itu sudah laku 40%. Tarif sewa saat beroperasi awal 2015 diperkirakan Rp700 ribu/malam. Tipenya mulai dari 33,5 m2 seharga mulai dari Rp1 miliar atau sekitar Rp28 juta/m2.

Di Jl Warung Buncit Raya, PT Ade Pede Realty juga memasarkan satu menara kondotel selain dua menara kondominium The Royal Olive Residence (1,2 ha). Di kawasan Buncit suplai hotel berkelas juga minim, padahal lokasinya dekat dengan Jl Simatupang dan tidak jauh dari CBD Gatot Subtoro–Rasuna Said (Kuningan). Tidak heran Horison Ultima mau mengelola kondotel 200 unit seharga mulai dari Rp700 jutaan/unit itu sebagai hotel bintang empat.

Di Jl Sultan Iskandar Muda di kawasan elite Pondok Indah, Margahayuland men-develop satu menara kondominium 177 unit plus kondotel 32 lantai 204 unit Sommerset Kencana Residence yang akan dikelola Ascott. Karena berada di lokasi prestisius yang juga belum ada hotel berkelas dan dekat Jl TB Simatupang, developer berani menjanjikan RoI 7–9%/tahun pada tahun 1–3 plus hak inap 21 poin/tahun. Tahun ke-4 dan seterusnya pendapatan sewa diprediksi 11–16%/tahun.

“Sasaran kita kaum profesional di kawasan bisnis TB Simatupang,” kata Fabio Novianto, Project Manager PT Menara Perkasa Margahayuland (MPM). Sedangkan di Cawang (Jakarta Timur) sudah sejak akhir 2011 Wika Realty dan HK Realtindo menawarkan kondotel The Hive dan The H Residence. Di kawasan yang dekat dengan Jl MT Haryono–Gatot Subroto dan menjadi perlintasan orang dari kawasan industri di Bekasi ke pusat kota Jakarta atau sebaliknya itu baru ada satu destinasi yang cukup berkelas.

Padahal lokasi dilintasi tol dalam kota–bandara yang menyambung dengan tol Jakarta–Cikampek (Bekasi). Di Bekasi berdiri ratusan perusahaan multinasional yang memperkerjakan puluhan ribu ekspatriat. The H yang akan dikelola Wyndham Group (AS) setara hotel bintang empat berisi satu tower 22 lantai 520 unit yang terbagi atas 132 unit kondotel dan 388 kondominium, seharga mulai dari Rp500 jutaan/unit. The Hive@Tamansari yang akan dikelola Best Western juga menggabungkan kondominium (420 unit) dengan kondotel (190 unit) plus tempat ngumpul dalam satu menara 21 lantai.

“Pembeli kondotel di Jakarta kebanyakan orang Jakarta juga,” kata Erna Yalesnawati, Manajer Pemasaran Wika Realty. Bahkan, di Serpong, Tangerang Selatan, selepas gerbang tol Serpong–Ulujami yang terkoneksi dengan tol Pondok Pinang–TMII yang membelah Jl TB Simatupang–RA Kartini, Merdeka Ronov Indonesia (MRI) berani memasarkan 105 unit kondotel di proyek mixed use Intermark (1,2 ha) sejak Februari 2013. Harganya lebih murah dengan target pasar para pebisnis di TB Simatupang dan Serpong. Developer memberi garansi RoI 9%/tahun untuk dua tahun pertama. Swiss-belhotel akan menjadi pengelolanya.

Bandung

Bandung dan sekitarnya adalah destinasi wisata, pendidikan, dan bisnis sekaligus. Jadi, hotel dibutuhkan bukan hanya oleh wisatawan (keluarga) tapi juga kalangan yang menyekolahkan anaknya dan berbisnis di Bandung. Karena itu penawaran kondotel baru terus bermunculan. Jaringan hotel Golden Tulip (Belanda) misalnya, akan mengelola dua kondotel. Yaitu, Golden Tulip Degreen (432 kamar) yang dikembangkan Triputra Karya di atas tanah 3,2 ha di Baros, Cimahi, sejak April 2012, yang sudah memasuki tahap penutupan atap (topping off).

Kemudian Newton Condotel Kalyana dari Margahayuland di superblok Newton Hybrid Park (3,1 ha), Jl Terusan Buah Batu, Bandung, berdampingan dengan dua menara kondominium, meeting mall dan pusat kuliner Citywalk, mencakup 651 unit hunian. Tahap pertama ditawarkan 40 unit dengan garansi pendapatan sewa dibayar di muka 24% untuk tiga tahun pertama. Harganya mulai dari Rp700 jutaan (tipe 24 m2).

Di perbukitan Lembang yang sejuk di kawasan resor Kampoeng Legok (5 ha) di Jl Kolonel Masturi, PT Kampoeng Legok Indonesia menjajakan kondotel Bukit Vipassana. PT Kampoeng Legok Indonesia mengambil alih Kampoeng Legok tahun 2009 seluas 2,7 ha dan memperluasnya jadi 5 ha. “Tahun 2012 kami  mengembangkannya dan membangun kondotel,” kata Direktur PT Kampoeng Legok Mariana. Vipassana menjadi kondotel pertama di Lembang. Tahap awal dibangun satu tower 102 kamar. Harganya Rp419 juta sampai Rp1,1 miliar.

Peletakan batu pertama (ground breaking) 6 Mei 2013. Yang dijual hanya 80% dari total unit, sisanya tetap jadi milik developer. Kondotel akan dioperasikan Kampoeng Legok dengan janji RoI 7%/tahun selama tiga tahun pertama. Serah terima unit Juli 2014. Di kawasan akan dibangun juga taman permainan dan edukasi serta perkebunan herbal seluas 1,2 ha, selain tempat rekreasi, relaksasi, sarana olahraga, kuliner, tempat belanja dan sarana edukasi berkebun, memasak, dan belajar kesenian Sunda.

Yogyakarta dan Semarang

Destinasi wisata dan pendidikan lain yang cukup potensial adalah Yogyakarta. PT Sahid Inti Dinamika memulainya dengan kondotel Sahid Yogya Lifestyle yang hampir habis terjual di Babarsari, sekitar 5 km dari Bandara Adisucipto. Harga tipe terkecil 25 m2 mulai dari Rp470 jutaan dengan garansi sewa 10%/tahun untuk dua tahun pertama. Ada juga Sun Premira dari PT Sunindo Primaland di Jl Adi Sutjipto. Harga unitnya Rp950 juta–1 miliar sebelum diskon dengan garansi sewa 16% untuk dua tahun pertama, dan proyeksi RoI selanjutnya 15%/tahun.

Kota Semarang di utara Yogyakarta juga patut dilirik. Pertumbuhan ekonominya yang cukup tinggi setiap tahun (> 6%) membuat ibu kota Jawa Tengah itu menjadi kota bisnis selain tujuan wisata. PT Propernas Griya Utama, anak perusahaan Perum Perumnas, tahun ini menggarap mixed use building Sentraland Semarang di Jalan Ki Mangunsarkoro, Karang Kidul. “Lokasinya di prime area atau CBD kota Semarang. Dapat ditempuh hanya dua menit berjalan kaki dari Simpang Lima,” kata Chavidz Ma’ruf, Direktur PT Propernas Griya Utama.

Kondotel dibangun di atas tanah 6.574 m2 bersama menara perkantoran, kondominium, dan fasilitas komersial, dengan desain berbentuk U menghadap ke selatan (Ungaran). Peluncuran proyek akhir Juli lalu dengan rencana ground breaking awal 2014. Akan dibangun dua menara kondotel setara hotel bintang empat dan bintang dua yang dioperasikan Hotel Harris. Kondotel bintang dua (11 lantai 140 unit) menawarkan unit mulai dari 16,5 m2, kondotel bintang empat (11 lantai 180 unit) mulai dari 28 m2. Harganya mulai dari Rp400 jutaan/unit.

Pontianak dan Balikpapan

Daerah lain yang juga makin banyak dikunjungi untuk urusan bisnis adalah Kalimantan. Okupansi hotel di Pontianak, ibu kota Kalbar, selalu penuh. Karena itu di Jl Sultan Abdulrahman, salah satu jalan besar di Pontianak, dipasarkan kondotel Kotabaru Pontianak yang akan dikelola Best Western. Di seberang kondotel ada rumah sakit internasional, Pontianak Convention Center, dan Gedung DPRD. Potensi penginap lain adalah wisatawan yang mengunjungi Singkawang.

Kondotel 10 lantai 137 unit itu sudah melakukan penjualan tahap pertama dan kedua masing-masing 40 unit. Selebihnya tetap jadi milik developer. Sementara di Balikpapan, Kalimantan Timur, ditawarkan kondotel Astara oleh PT Wulandari Bangun Laksana di Jl Jend Sudirman dengan harga mulai dari Rp800 jutaan.

Diyah, Yudis, Yoenazh

Sumber: Majalah HousingEstate