HousingEstate, Jakarta - Pagi itu James T Riady, Chief Executive Officer (CEO) Lippo Group, tampak bersemangat. Senyumnya sumringah, matanya berbinar sembari tangannya ke sana ke mari menjabarkan proyek raksasa barunya. “Saya pimpin langsung press conference ini, karena yang akan dibicarakan adalah proyek Lippo terbesar sepanjang 67 tahun usianya,” katanya kepada pers yang mengerubunginya di Hotel Aryaduta Jakarta awal Mei 2017.

Proyek itu bernama Meikarta (500 ha), gabungan dari nama ibunya “Mei” dan “Karta”, penggalan nama Jakarta. Lokasinya satu kawasan dengan kota baru Lippo Cikarang (3.000 ha) dan superblok Orange County (322 ha) di Cikarang, Bekasi-Jawa Barat, di jalur tol Jakarta–Cikampek, yang juga dikembangkan Lippo Group. “Lokasinya di kilometer 34,7 jalan tol Jakarta-Cikampek keluar di gerbang Cibatu, terus ke Orange County,” ujar putra taipan Mochtar Riady itu.

Kalau Orange County pernah disebut akan menelan investasi Rp250 triliun, Meikarta Rp278 triliun! Seperti di Orange County dan berbagai superblok sebelumnya, pengembangan Meikarta akan serba gigantik. Di kawasan akan dibangun 100 gedung setinggi 35-46 lantai, 10 pusat belanja dan hotel bintang lima, area komersial seluas 1,5 juta meter persegi (m2), komplek rumah sakit, perkantoran strata title, universitas lokal dan asing ternama, 50 sekolah, dan banyak lagi.

“Ini pembangunan kota baru kesembilan Lippo, tapi akan menjadi yang terindah dan terlengkap,” katanya. James meniatkan Meikarta menjadi Jakarta baru dengan desain dan infrastruktur berkelas internasional untuk kaum urban baru dari seluruh Indonesia. Setiap bangunannya didesain berbeda sehingga penghuninya punya identitas yang unik. Konsep kotanya meniru New York, kota bisnis yang modern dan hijau di Amerika Serikat, yang terkenal dengan kombinasi grade system dan central park (taman besar), yang menurutnya sangat diminati pasar.

“Jadi, nanti ada elevated dan transportation system dengan jalan manusia dan kendaraan terpisah. Artinya bukan hanya infrastruktur yang kita utamakan, tapi juga manusianya,” jelasnya. Untuk itu ia menggandeng 30 arsitek serta kontraktor lokal dan asing untuk mewujudkan Meikarta. Selain itu, ia melansir Meikarta juga untuk mengisi kekosongan proyek raksasa selama lebih dari 10 tahun terakhir. “Sudah lama tidak ada pentolan (bisnis properti) yang terjun membangun kawasan secara besar-besaran. Ini adalah waktunya,” ujar James.

 

Melibatkan semua

Pengembangan akan melibatkan semua usaha dari Kelompok Lippo seperti Lippo Village, Lippo Mall, Lippo Centre, Lippo Home, Sekolah Dian Harapan, Sekolah dan Universitas Pelita Harapan, Cinemaxx, MatahariMall, rumah sakit Siloam, dan lain-lain. “Ini pembangunan teritorial. Semuanya ikut terjun,” tukasnya. Pengembangan tahap pertama yang konon sudah dirancang sejak tahun 2014 akan mencakup 250 ribu unit hunian seluas total 22 juta m2, dengan nilai investasi Rp278 triliun selama lima tahun.

Pendanaan disebut dari internal Lippo dan kemitraan dengan investor lain baik lokal maupun asing selain duit puluhan ribu konsumen. Seorang eksekutif pemasaran Meikarta menyebutkan, pengembangan antara lain didukung sebuah perusahaan raksasa asal China termasuk konstruksinya. Dengan teknologi yang dibawa perusahaan China itu, konon pembangunan apartemen akan lebih cepat dan lebih efisien. Kalau kontraktor Indonesia per minggu menyelesaikan satu lantai, kontraktor China itu bisa tiga lantai! Karena itu janji serah terima unit bisa cepat, 15 bulan setelah pemilihan unit.

“Konstruksinya sudah dimulai Januari 2016. Targetnya 50 bangunan sudah siap dihuni Desember tahun depan. Di lokasi sudah berdiri 300-500 cranes,” ungkap James. Saat peluncuran resmi pertengahan Mei 2017 di Orange County, 16.800 unit apartemen di 17 menara pertama diklaim langsung terpesan. “Peminat sangat besar. Saya sendiri tidak menyangka,” kata CEO Meikarta Ketut Budi Widjaja kepada pers waktu itu. Ia menyebut Lippo meraup pendapatan sekitar Rp8 triliun dari penjualan itu. Sebagian besar yang terpesan apartemen menengah dan menengah ke bawah.

Bahkan, minggu kedua Juni 2017, Direktur Komunikasi Lippo Group Danang Kemayan Jati kepada HousingEstate mengatakan, penjualan Meikarta sudah menembus 20.000 unit! “Itu murni dari Meikarta, tak ada sangkut pautnya dengan Orange County,” katanya. Orange County yang sudah melepas tujuh menara sejak dirilis tahun 2015, akan menjadi pusat bisnis atau central business district (CBD) Meikarta. Tidak diterangkan bagaimana penjualan 20.000 unit itu bisa dicapai. Apakah itu sudah riil pesanan atau baru sebatas nomor urut pemesanan (NUP).

Yang jelas kalau benar, pencapaian itu sangat dahsyat saat pasar properti masih lesu seperti sekarang. Eksekutif pemasaran Lippo itu menyebutkan, pemasaran Meikarta memang dilakukan agresif dan masif melibatkan puluhan ribu pemasar. Pemasar dibagi dalam tiga tim: dua tim rekrutan dari luar, satu tim dari internal Lippo. “Yang di bawah saya saja timnya ada 10 ribu,” katanya. Untuk itu Lippo menyediakan total komisi senilai Rp780 miliar! Kebenarannya, wallahualam. “Kita ambil positifnya saja, tidak usah berdebat soal angka. Paling tidak proyek itu bagus untuk mendongkrak pasar yang sekarang masih lesu,” kata Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda.

 

Prospek Cikarang dan Diskon Jumbo

Prospek proyek di Cikarang memang menjanjikan karena didukung infrastruktur yang bagus. Jalan tol Jakarta–Cikampek yang melintasi kawasan akan ditingkatkan menjadi jalan tol layang Jakarta–Cikampek. Kereta cepat Jakarta–Bandung juga akan melalui jalan tol itu. Agak jauh dari Cikarang tapi juga akan mendukung pengembangan wilayah ke depan, sedang dibangun kereta ringan atau light rail transit (LRT) Bekasi-Cawang (Jakarta), pelabuhan internasional Patimban dan bandara internasional Kertajati.

Sementara Lippo sendiri bersama beberapa kota baru di dekatnya seperti Kota Deltamas dan Kota Jababeka akan membangun monorel yang menghubungkan proyek mereka, guna mengatasi kepadatan jalan eksisting seperti Jl Cikarang–Cibarusah. Monorel itu juga direncanakan terhubung dengan stasiun kereta komuter di Cikarang yang dalam waktu dekat akan menjadi dobel ganda.

Jakarta-Cikarang (Bekasi)-Bandung juga disebut jantung perekonomian Indonesia, karena 50–60% manufaktur nasional dan global yang ada di Indonesia berada di Cikarang dan Bekasi secara umum serta Karawang. “Di Bekasi–Cikarang– (Karawang) yang penduduknya akan mencapai 15 juta dalam 20 tahun ke depan diproduksi hampir semua produk modern mulai dari mobil, motor, ponsel, sampai piranti elektronik rumah tangga,” kata James.

Jangan heran karena posisinya itu, berbagai perusahaan raksasa asing seperti Toyota, Mitsubishi, Hankook, perusahaan-perusahaan asal China, dan lain-lain juga bersemangat menggarap bisnis properti di Cikarang, sendiri atau bekerjasama dengan developer domestik. Mitsubishi dan Toyota asal Jepang serta Hankook (Korsel)  misalnya, bermitra dengan Lippo mengembangkan lima menara apartemen di Orange County. “Jepang dan Korea mau kemana lagi kalau nggak ke Indonesia. Nggak mungkin ke China karena cost of fund-nya zero, bahkan minus. Kelompok kita selama tiga tahun ini sudah meneken 13 proyek dengan Japan Satellite, Mitsubishi, Toyota, Hankook dan lain-lain,” terangnya.

 

Karyawan Lippo

Tentu saja yang juga membuat Meikarta diserbu peminat adalah diskon jumbo yang diberikan Lippo. Dari harga resmi Rp12,5 juta/m2, konsumen cukup membayar 56 persennya. “Harga itu di bawah pasaran harga tanah di Cikarang yang rata-rata sudah Rp18-20 juta per meter. Kita jual murah supaya proyek lebih cepat (dibangun), lebih awal dan lebih pasti. Harapannya juga bisa jadi solusi 13 juta defisit rumah di Indonesia,” kata James.

Hal itu dibenarkan Roy, salah satu staf marketing Meikarta, kepada HousingEstate. Ia mencontohkan, tipe dua kamar (bed room/BR) 42 m2 harganya Rp580 jutaan tunai sudah termasuk pajak. Tapi, setelah diskon hanya Rp255 jutaan! Bila dibeli secara tunai bertahap 24 bulan atau dengan kredit pemilikan apartemen (KPA), harganya lebih tinggi 10-15%. Tersedia juga skim pembayaran spesial: 6 bulan pertama membayar Rp5 juta/bulan, 6 bulan kedua Rp7 juta, 6 bulan ketiga Rp9 juta, dan 6 bulan keempat Rp11 juta. “Bulan ke 25 konsumen bisa melunasi dengan uang pribadi atau pakai KPA,” tuturnya. Seluruh skema pembayaran mensyaratkan DP 10%.

Meikarta tahap pertama menawarkan 17 menara berisi 350–450 unit hunian/menara. Tipenya 2BR39-62 m2, 3BR 52 m2, dan 4BR 70-83 m2. Peminat cukup membayar tanda jadi Rp2 juta, sudah bisa memilih unit. Dengan diskon jumbo itu, konsumen yang umumnya investor melihat potensi peningkatan harga lebih pasti selain unit lebih mudah disewakan. Apartemen disebut laku disewakan 700 – 800 dolar AS per bulan.

Konsumennya banyak dari karyawan Lippo Group yang bekerja di Matahari Department Store, Hypermart, Foodmart, BeritaSatu Media Holding, Asuransi Lippo, Lippo Properti, Supermall Karawaci, Rumah Sakit Siloam dan lain-lain. “Vendor-vendor yang masukin produk ke beberapa mal Lippo juga banyak yang ambil NUP. Apalagi serah terima unit terhitung cepat. Jadi kalau minat, buru-buru deh bayar tanda jadi. Nanti kalau nggak jadi, uang tanda jadi itu kita balikin 100 persen,” kata Roy. Lippo memperpanjang program diskon yang seharusnya berakhir 21 Mei itu hingga Juli.

Diana, seorang karyawan Lippo Karawaci mengaku membeli dua unit tipe 2BR 39,7 dan 42 m2 secara tunai bertahap, bukan karena dia karyawan Lippo Group tapi karena prospek proyek memang bagus. “Apartemennya mau saya sewakan karena saya sendiri tinggal di Tangerang,” katanya kepada HousingEstate. Pendapat senada diutarakan Gema Sakti, pemilik sebuah perusahaan event organizer di Jakarta, yang membeli satu unit tipe 2BR juga secara tunai bertahap. “Konsep proyek dan lokasinya bagus, dikelilingi ratusan ribu pekerja dari level terendah sampai eksekutif puncak, sehingga prospektif disewakan,” ujarnya.

Sebelumnya Lippo Group sudah banyak mengembangkan superblok bernilai triliunan di berbagai lokasi. Selain Lippo Cikarang, Lippo Karawaci (3.000 ha), dan Orange County, sebutlah misalnya Millenium Village (70 ha) di Karawaci (Tangerang, Banten) yang diklaim akan menelan investasi Rp200 triliun, St Moritz Penthouse and Residences (12 ha) di Kembangan (Jakarta Barat) Rp11 triliun, St Moritz Penthouse and Residences (2,7 ha) di Makassar (Sulawesi Selatan) Rp3,5 triliun, Monaco Bay (8 ha) di Manado (Sulawesi Utara) Rp6 triliun, Embarcadero Park di Pondok Aren (Tangerang Selatan, Banten) Rp2,5 triliun, Holland Village di Cempaka Putih (Jakarta Pusat) Rp5 triliun, dan Kemang Village (12 ha) di Kemang (Jakarta Selatan). Semua perkiraan investasi itu menurut harga saat proyek dilansir. Saat ini investasinya tentu jauh lebih tinggi lagi. Kecuali mungkin Kemang Village, belum ada dari proyek-proyek itu yang tuntas pengembangannya. Bahkan, sebagian terkesan stagnan. Kenapa berbagai proyek itu tidak dituntaskan dan mimpi sudah beralih ke proyek lain yang lebih gigantik?

 

Kempes

Apa yang diuraikan di atas merupakan gambaran saat Meikarta dilansir lima tahun lalu, yang sudah ditulis di rubrik Tren Properti majalah HousingEstate edisi Agustus 2017. Para petinggi Lippo Group mengundang puluhan wartawan dalam beberapa kali pertemuan untuk mendengarkan penjelasan mengenai proyek itu. Mereka menyampaikan penjelasan dengan berbunga-bunga, bahkan cenderung menggelembung, dibarengi gegap gempita iklan massif di berbagai media dan pengerahan ribuan tenaga pemasaran untuk memasarkan proyek.

Pertanyaan mengenai apakah investasi serta target-target pemasaran dan pengembangan proyek yang disampaikan itu realistis, mengingat pasar apartemen saat itu sudah lesu, tidak mendapat jawaban yang memadai. Sekarang gelembung Meikarta yang launching-nya sempat mengganggu pemasaran banyak apartemen di Cikarang dan sekitarnya itu, mengempis sudah. Pengembangannya tersendat dan serah terima unit melar hingga 2027 dari janji semula tahun 2019-2020.

Konsumen harus menerima hal itu, sesuai kesepakatan perdamaian (homologasi) yang diputuskan Pengadilan Niaga Jakarta Pusat tanggal 18 Desember 2020, dan telah berkekuatan hukum tetap per 26 Juli 2021. Tidak ada keterangan, bagaimana homologasi itu tercapai, siapa yang menggagas, kapan gagasan perdamaian itu dibawa ke pengadilan, dan berapa banyak konsumen yang menyepakatinya.

Tidak ada juga penjelasan terbuka dari pihak Lippo, kenapa pengembangan proyek bisa tersendat. Apakah karena mismanajemen, developer terlalu greedy atau salah perhitungan, karena pandemi, karena uang konsumen dipakai dulu untuk proyek lain, atau karena apa? Selain itu tidak terang, apakah pengembangan Meikarta selanjutnya masih akan seperti yang disampaikan petinggi Lippo lima tahun lalu itu. Kali ini para petinggi Lippo seperti hilang ditelan bumi.

Jangan heran konsumen proyek yang proses perizinannya membuat sejumlah eksekutif Lippo Group, serta Bupati Bekasi dan sejumlah birokratnya plus birokrat di Pemprov Jawa Barat, ditangkap KPK itu tidak puas. Kendati sudah ada putusan homologasi, mereka tetap menuntut serah terima unit dilakukan sekarang juga, karena sudah melenceng jauh dari janji. Kalau tidak bisa, konsumen yang tergabung dalam Perkumpulan Komunitas Peduli Konsumen Meikarta (PKPKM) itu meminta uang mereka dikembalikan. Sebagian konsumen membeli apartemen Meikarta secara tunai keras, sebagian tunai bertahap, sebagian lagi dengan kredit pemilikan apartemen (KPA) dari Bank Nobu yang juga berada di bawah Lippo Group. Yoenazh